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商业综合体的前世今生

    2017年08月02日10:55    武前波收藏  打印  字号  

城市作为“神圣、安全、繁忙”之地,自古以来与发达的商业经济息息相关,消费空间的形式也被一次次刷新。从传统沿街店铺到近代百货商场,以及现代超级市场、便利店、购物中心和商业综合体的兴起,互联网信息技术也正在解构与重构零售业态。由于城市的地点性和人类的群聚性,实体消费空间至今仍然充满着勃勃生机,甚至将更多的地方场所纳入消费空间范畴,如主题公园、历史街区、博物馆、创意园区、特色小镇、边缘乡村等。商业综合空间自古便在人群密集的城市里,依着彼时的语境存在;如今也同样顺着这一潮流继续前进。

古代城市经济的繁荣与商业综合体的雏形

追溯往昔,我国在夏商周时期开始出现真正意义上的规模性城市,至春秋战国时代形成完整意义上的“城”与“市”,如众多区域性商业都会和最早的封闭式里坊制。先秦以来,古代城市的居民区“坊”和商业区“市”被严格分开,各自用围墙封闭起来,白天开放,黄昏关闭。汉代城市商业较先秦发达,市的数量和规模扩大,汉代长安有九市,其中“六市在道西,三市在道东。凡四里为一市”。隋唐时期开始出现了百万人口规模的特大城市,促进了里坊制城市结构的成熟。

两宋时代,城市商业经济继春秋战国之后出现第二个高峰期,传统里坊制被打破,街市格局开始形成。两宋时期,全世界最大的10座城市有5座在中国,开封府和杭州都是百万人口规模的城市。彼时,商业税收逐步超过农业税收,新市民阶层开始崛起,以店员、奴仆、贩夫走卒等组成位居社会中低阶层的市井之徒,与上流阶层共同孕育出了酒楼、茶艺馆、妓院、酒肆、勾栏、浴堂、赌场、当铺等繁荣的城市商业,推动了传统消费性社会形成与商业综合体的出现。

两宋时期商品经济的繁荣发展全面突破了传统里坊制的桎梏,市场交易时间不再受白天的定时限制,“夜市”逐步形成,商业区的“市”和居民区的“坊”已没有严明界限,破墙开店开始出现。到北宋中期,东京开封府的街路变迁已完成了从坊内店肆到临街店肆、侵街店肆再到夹街店肆的演变过程。而南宋杭州城的东、西、北三处各数十里,“人烟生聚,市井坊陌,数百经行不尽”,是居民区和商业区错杂的地方。

古代商业综合体雏形——瓦子在两宋时期开始出现,这是位居城市中的一种方形市场,四周有酒楼、茶馆、妓院和各种商铺,中间是定期集市,属于里坊制打破以后的城市综合性市场,其中也包括多个文娱演出场所——勾栏。据《东京梦华录》和《武林旧事》记载,北宋开封府瓦子有10座,南宋杭州有23座。

明清时期最大的城市是都城北京,至清末已经形成了繁荣的商业市井景象。1903年建成的北京东安市场是一个集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社等多种功能为一体的综合性市场,始建于清光绪年间,因市场邻近东安门,故得名东安市场。由于市场地点适中,交通便利,一时商贾云集,店铺日增,形成了街巷纵横、店铺林立,具有集吃、喝、玩、乐、购物为一体的经营特色,属于20世纪北京最早的一个商业街区综合体。

 与中国相比,古代西方世界也出现过比较典型的商业空间,如古希腊时期的雅典,城中聚集着大量各行各业的手工作坊,由神庙、集会堂与长廊围合而成的广场空间,为商业贸易提供了场所。至古罗马时期,由运动场、图书馆、音乐厅、演讲厅、商场等组合而成的公共浴场,成为当时的重要开放式商业空间。罗马帝国灭亡以后,中世纪商业城市开始崛起,如地中海沿岸的威尼斯、热那亚、米兰、比萨,法国马赛、巴黎,英国伦敦,德国科隆,以及比利时和荷兰的商业城市。但其人口规模超过10万的城市较少,城市商业空间多采用城市广场的集市模式。

18世纪英国工业革命的兴起,推动了百万人口规模城市的快速出现。欧洲最早的商业拱廊将购物、餐饮、娱乐等不同功能混合,成为现代商业综合体雏形。至1950年,全球前10大城市人口均超过300万,纽约、伦敦达到了1000多万。该时期融合商业商务综合功能的城市CBD开始形成,如伦敦金融城、纽约曼哈顿等。

与之相比,1930年代的上海也已经发展成为全国工业制造中心和东亚地区金融贸易中心,并产生了以外滩为中心的中国第一个CBD。以南京东路为中心形成了上海的中心商业区,拥有全国最大的4家百货公司,其中,1918年开业的永安公司,综合了包括购物、旅馆、酒楼、茶室、游乐场、银业部、出版等各种功能设施在内,被认为是中国最早的商业综合体。

商业综合体的三次“革命”

近代时期西方发达国家的第一次零售业革命产生了百货商店。世界第一家百货商店于1852年在巴黎诞生。百货商店拥有巨大的消费空间,是对过去分散的商品和购买行为的“整合”,它将商业零售业引入了“业态店”时代。商业买卖的重心由过去只考虑交易转向满足消费者的需求,商业的空间具有了消费的意义。从南北战争到20世纪初的几十年间,是美国百货公司的高速发展时期。百货商场的诞生在各大城市的中心区成为标志性建筑群,围绕百货商场的地带,因为人气旺盛往往很快成为城市的中心或副中心。

第二次零售业革命出现了超级市场、连锁店、仓储商场等新业态,伴随着城市信息化和郊区化的发展历程而产生。该时期所产生的几种新型业态与城市空间组织紧密地结合在一起,超级市场诞生于城郊结合部或城市社区,以中低收入阶层为服务对象,并在其基础上形成了大型仓储式商店,迎合了汽车社会的到来和卫星城的崛起,庞大的中产阶级形成是其兴旺发达的动力。在城市微观尺度上,连锁超市、便利店遍布于城市各个角落的社区和邻里,彻底解构了以百货商店为中心的城市形态。

第三次革命是以休闲娱乐为特征、主要为汽车社会打造的 Shopping Mall 的崛起。随着城市郊区化和郊区城市化的快速发展,高速、轻轨等快速通道将中心城市与周边城市连接在一起,形成了多中心的大都市区,由此促成了集购物、休闲、娱乐为一体,融合多种商业的大型购物消费中心的出现。该种商业多位于大都市郊区或几个城市之间,体量庞大,无所不包,大卖场、超市、专业店、百货公司、娱乐中心应有尽有。Shopping Mall 满足了追求购物便利性、舒适性、体验性、高度选择性和文化性的统一。

西方城市郊区化发展推动了城市规模的快速扩大,具有商业商务多元功能的城市综合体开始出现,并与郊区化的超级市场、大卖场或Shopping Mall相结合,共同组成了新城市中心或城市副中心。例如,世界上第一个现代城市综合体——法国巴黎的拉德芳斯(La Défense),以及伴随旧城更新及改造扩建的美国纽约洛克菲勒中心、日本东京六本木、伦敦码头区、加拿大多伦多的伊顿中心等。除了拥有购物中心或商业综合体功能之外,城市综合体增添了生产服务的商务功能,包括办公、酒店、公寓等,是商业综合体的升级。

1980年代改革开放以来,中国也开始相继建成一批商业综合体,最早的是被合称为“双峰并世”的深圳国贸中心和北京国贸中心。随后的整个90年代是国内超市、大卖场的快速发展时期,相继出现了香港华润、北京物美、上海华联等著名企业,并有麦德龙、沃尔玛、欧尚、家乐福等世界级大型超市全面进入中国。该时期的超级市场和大卖场选址具有“中心化”“社区化”和“郊区化”的趋势,主要位居城市商圈、成熟社区及郊区新城。

21世纪以来是我国城市购物中心的兴盛时期,也逐步出现了商业综合体的建设热潮。2001年上海恒隆广场建成,首次引进大规模世界顶级品牌的店铺;2003年上海新天地落成,成为标志性文化旅游型商业综合体。其后陆续出现了北京燕莎和华贸中心、深圳帝王大厦、广州天河城等。万达集团相继开发出三代万达广场,遍布于全国百余座城市,均成为典型的商业中心地标。华润万象城、龙湖天街、银泰城、大悦城、万科广场、来福士广场等都是该时期代表性的都市综合体。该类综合体与旧城更新、新城建设、郊区化发展紧密结合,并逐步向三四线城市或县级市延伸,作为改变城市形象的重要载体和手段。

至今,商业综合体更是以前所未有的速度在国内各地开花,许多二线、三线城市也开始把商业综合体建设作为改变城市形象、进行新区建设和旧城改造的重要载体和手段。

同时,社区型生活综合体也正在逐步崛起。该类综合体可以把分割的邻里消费圈和社区消费圈集合在一个大的消费空间内,既可满足家庭日常消费和公共产品服务的“一站式”要求,又能构建一个具有多层次社区成员共享的交往空间,强化社区的自组织能力。在这个空间范围内,居民对公共产品的日常需要,包括购物,休闲和娱乐都能够得到较好的满足。同时,居民也能够选择步行或者骑车等多样交通方式出行。整体而言,居民在消费和交往的活动中能够获得更高的归属感。

商业综合体的“精神层转向”

生产、生活、公共服务是现代城市的三大职能。当前商业综合体正处于由生产服务向生活服务转型阶段,作为公共交流空间的城市功能逐步显现,并可能成为后现代都市潜力型综合体开发模式。近期商业综合体更加强调融入休闲娱乐、教育文化、体育健身、人文艺术、公共服务等生活体验性业态,不再局限于传统零售、餐饮等有形商品的交易模式,并呈现出迪斯尼化主题乐园的典型特征。综合体选址也开始由传统城市CBD商圈转向居住社区和城市郊野,业态、规模、环境更为集约和生态。主要有四个方面的精神层转向:

积极融入教育文化功能是新型商业综合体的重要亮点;

商业综合体不断凸现出迪斯尼化的主题乐园特征;

人文艺术与自然生态正成为商业综合体的主要特色;

电子商务零售逐步创新实体型商业综合体。

人类需求的不断升级是城市商业进步的主要动力,人类需求的范围扩张则是商业综合体形成的内在机制。原始的集贸市场仅仅能够解决人类生理温饱的基本需求,这也是古代城市经济依附于农村经济的主要原因。固定店招、商号的出现则满足了人们对商品的安全与诚信的需求,从而实现了古代社会消费层次的升级。

至工业社会时期,城市经济摆脱了对农业生产的依赖,用于日常生活的商品大量涌现,百货商场、超级市场的产生既容纳了多样化的商品,也满足了对消费者尊重的需求。当代社会的购物中心或商业综合体是以体验、休闲消费为主,物质商品的消费则处于其次,实现了马斯洛需求层次的顶端——“自我实现”的需求,从而形成了一个社会交换的“新时空”。

总而言之,商业综合体在出现之初就集合了各种群众消费功能,而其功能主体也随历史人群的消费需求而变化,未来综合体更要基于人性化需求的全方位考虑,公共交流空间或将凸显。商业综合体是城市生活以及城市空间结构的重要骨架,也是城市发展的前沿阵地。作为新兴技术的代表,互联网技术必然对商业综合体产生明显的作用力。……

 

来源:城市中国杂志

(责编:赵晓旭、蔡峻)
 

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