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【第四十期】大型保障房社区公共设施供给机制优化研究

    2017年07月28日10:12    收藏  打印  字号  

由于中央政府持续敦促地方政府加强保障性住房建设,保障性住房建设的覆盖面也渐趋扩大,保障性住房还将在未来持续建设,保障房于城市低地价地区规模集聚仍将持续。由于涉及大量财政支持和广大人住居民的利益,公众对大型保障性住房公共设施配套建设尤为关注。公共设施配置不足、建设迟滞或运营不良,将降低保障房住区适居性和吸引力,造成住房空置或引发严重的社会问题。因此,应建立保障房住区公共设施长效运营机制,特别是在宏观空间决策、保障房特殊性应对、适应调整的灵活性以及长效管理运营方面,加强政府、市场和社会的协同合作。

一、兼顾公平基本公共服务和现实限制性条件,精明决策空间发展模式

保障房住区理应和商品房住区享有同样的基本公共服务水平,探索低成本集约开发现实条件下的公共设施规划模式。在宏观空间模式方面,与普通商品住房混合的、有就业空间支持且具有多层级公共设施的新城模式,比以居住功能为主的纯保障房大型住区更能提供多层次共享的公共设施,一定程度上甚至可以弥补保障房住区某些公共设施的不足。但这并不意味着保障房单个项目都要很小很分散,关键是和其他商品房住区共享社区和地区级公共设施。

二、针对保障性住区公共设施供给的特殊性,探索恰当的精细化设计方法

集约土地导向下保障性住房开发强度渐趋提高,对于日常使用频率较高的设施,应探索低建造成本、低维护成本的立体复合的活动空间利用方式。此外,保障房开发机构通常会建设超量的商业面积以弥补保障房开发利润,需要探索适宜保障房商业设施的经营模式,确定恰当的连锁企业、中型和小型企业等比例幅度,在此基础上以城市设计方法控制商业设施的位置、设置方式和空间品质,引导形成有活力的社区商业中心或商业街,避免四处开花的低品质城市空间。

三、建立多主体协作机制,提高公共设施综合品质和灵活适应性

规划管理在制定标准、规划编制、出具规划要点和进行方案审核方面具有强作用,但建设管理、设施移交、设施运营管理还较弱。即便和开发机构制定了明确的移交合约.除了教育、医疗卫生、行政管理和社区服务等明确政府责任的设施可以得到政府部门保障之外,其他需要专业运作的社区文化、体育、养老设施以及商业设施等仍然存在两难——如果移交给政府,政府难以运作;如果不移交政府,非盈利功能易被侵占。破解这一难题的唯一方法就是建立多主体协作机制,打通环节分离、机构隔离。方式之一是成立政府下属的专门管理运营公共设施的专业型公司,方式之二是制定合约委托专业的管理运营公司,共同之处是通过精细化、专业化的经营平衡盈利和非盈利之间的关系,既保障公共设施的综合品质,又具有一定的灵活适应性,可以根据发展需求进行空间调剂和新功能匹配。规划管理与运营公司合作,规划建设可以提前考虑管理运营的需求,降低日后调整成本。

四、促进公共设施及时跟进调整,探索社区规划常态机制

多主体协作机制的重要性在于能够提高公共设施运营品质和灵活适应性,并不能完全预测保障房住区建成后的公共服务需求和变化。保障房社区社会人口结构处于不稳定的动态变化中,社会人口结构差异也较大,不同社会属性如“年龄”、“家庭结构”、“收入”、“房屋产权权属”、“流动性”的居民对于公共设施需求侧重不同。需要建立常态的社区规划机制,培育社区自治和发展能力、加强公共参与后续使用和管理决策,收集在地民情民意、发展社区在地力量、扩展吸引外部资源,集社区智慧弥补自上而下行政治理的信息缺失和结构性不足,真正达成社区公共设施扎根社区、服务于民、动态适应的可持续发展目标。

来源:《城市规划学刊》2017年第2期

(责编:赵晓旭、蔡峻)
 

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