随着社会经济的快速发展和城市化进程的不断推进，中国的城市管理不再是狭义的基础设施管理、城市建设、行政服务等，城市管理模式不断发展和变革：从传统的"物业城市"模式向"景区城市"模式转变的发展趋势。现代城市管理应关注“人文”元素，强调激发城市活力。

1.0 传统管理模式：分包管理

城市管理初期，传统管理模式以政府为城市管理活动的唯一主体，以权力控制、行政命令、制度约束是主要手段，政府通常采取分包原则，将城市管理中的基础设施管理、环卫等工作分包到各个部门、人员手中。由于各个部门权限和职能有限，且部门与部门之间的缺乏交流，政府部门、行业、企业间存在数据割裂，城市管理模式缺乏顶层统筹规划。在城市服务方面，侧重于行政命令和制度约束的方式，城市可持续发展能力低、不能有效地提供公共产品和服务，公共管理成本过高，社会资源未能达到最高效利用效果，难以形成整体协同效应。

2.0 物业城市模式：物业城市

"物业城市"模式是以物业管理为主要手段的城市管理模式，把城市看作一个“大物业”，将物业管理的系统性思维和流程管理能力融入城市治理服务。城市空间被划分为不同的区域，每个区域都由专门的物业公司进行管理和维护，引入社会各大专业团队，交由社会力量进行服务运营，对城市公共空间与公共资源、公共项目进行全流程“管理+服务+运营”的政府、市场、社会多元主体协同治理模式。这种模式的优点在于通过构建新型的多元协同治理体系，打造“政企协同”的城市治理创新模式，实现城市的高效运行和管理，降低政府人力资源投入、提升政务服务质量，从而达到提高城市居民的生活品质、强化城市管理质量、精准化专业化治理城市的理想效果。

3.0 城市资管服务模式 ：城市资管

资管城市的业务逻辑是物业城市与资管服务的深度融合，是对“物业城市”理念的进一步创新与发展。这种创新不仅在服务内容的广度上进行了拓展，从围墙内的写字楼、园区、公建、商业等精细化大物业服务，扩展到围墙外的道路、水面、绿化、公共设施资源等全方位的城市管理，而且在深度上进行了延伸，将城市管理咨询、产业招商运营、城市资产运营等高附加值服务融入到日常的运营管理中。让城市资产持续增值，为城市精细化管理赋能，同时也为城市可持续发展提供强大支持。

“景区城市”是未来城市资管服务的一大发展趋势。“景区城市”通过将城市按照景区打造的手段，构筑“产+城+人+景+文” 有机融合发展共同体，形成一个有机的整体，实现产居游一体化发展。

注重将城市打造成为具有独特魅力和吸引力的景区，实现城市与文旅的深度融合，城区与景区的深度交织。在城市规划和建设过程中，用“文旅”的理念规划城市，用景区的标准经营城市，充分考虑到自然景观、文化遗产、历史建筑等方面的保护利用与宣传建设，使得城市本身成为一个吸引人的景点。同时，景区城市还要注重文化传承和创新。保护和传承当地的历史文化，浓厚的历史氛围和文化传统提升城市故事感和游客体验感。鼓励文化创新，推动文化产业的繁荣发展，为游客提供更多的文化体验和消费选择。将产业发展与城市建设紧密结合起来，以旅游业发展带动相关产业繁荣，延长产业链条，促进城市经济多元化发展与持续性增长。

典型案例：深圳“城中村”率先试点“物业城市”全域治理

2021年深圳福田区沙头街道全面开展“物业城市”全域治理，街道化身“大型小区”，管理小区的物业则升格为“城市管家”，共同对街道环卫、市政、城中村管理等各项工作进行监管赋能。同时，将网格化、精细化的物业管理模式引入水环境管理领域，在全国首创“物业管理进河道”的新模式，有效改善深圳水污染的环境问题。

“物业城市”提供多元化的城市空间运营和市政服务，以智能运营平台为支撑，对接城市治理运营需求，对街道人、事、物实施“一网统管”，快速响应，实现管理精细化、可视化，使管理和服务对住宅小区、集贸市场、建筑工地、商业街、市政道路等12类场所实行物业全覆盖管理。充分利用科技化手段，对全市河流水体水质进行精细化、网格化管理。通过布设微型水质监测站、在线传感器和摄像头实时全天候监测河流水质情况，实现水体监测全覆盖、实时可视化。截至2022年末，深圳水质劣Ⅴ类断面全面清零，深圳河水质达到有监测数据以来最好水平。“物业城市”模式顺应了城市治理体系和治理能力现代化的要求，有效推进城市精细化治理、提升城市管理效能。

典型案例：横琴粤澳深度合作区探索“景区城市”管理模式

广东省珠海市横琴粤澳深度合作区将整个区域打造成一个“大景点”，提升城市环境、聚集人才，推动产业发展，探索“景区城市”管理模式。通过开发建设珠海横琴长隆国际度假区、星乐度露营小镇、狮门娱乐天地等大型旅游休闲场所，承办世界女子网球（WTA）精英赛、中国国际自行车赛珠海段等重大赛事活动，打造横琴码头驿站、十字门驿站、花海长廊城市驿站等地标性城市公共空间，丰富城市文旅内容。横琴围绕“景区城市”下的人文建设、服务建设、配套建设，串联城市资源聚集人气，再造城市活力，优质城市管理面貌已经初显。

从“物业城市”再到“景区城市”，不仅单一的改变城市物质面貌和管理方式，更需要的是转变人们对城市的理解和期待，让城市因历史而美丽，重视城市的人文和社会价值。一方面，促进城市可持续发展和多元化发展，"景区城市"模式强调的是城市的长期发展和持续吸引力；另一方面，着力于提升城市的国际知名度和影响力，通过开展国际交流和合作、推广城市的品牌和故事等方式来提升城市的国际形象和吸引力。

【参考文献】

1.城市管理：从"物业城市" 到"景区城市"。北京世联资管，何佳，2022。

2.深圳打造“物业城市”探索超大型城市现代管理新路子。窦延文，深圳特区报，2022。

3.“物业城市”创新城市治理——横琴新区城市管理模式解读。珠海横琴新区应急管理局，城乡建设. 2021(15)。

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审核：施剑