2022年11月4日，中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司城市规划研究院副总工程师、高级工程师张莹莹受邀参加杭州城研中心浙江省城市治理研究中心主办的“城市片区综合开发论坛”，并以《从设计蓝图到落地实施的片区综合开发规划实践》为题做主旨报告。报告有关内容供研究者参考。

新形势下规划新需求

在国土空间规划语境下，城市规划发生了非常大的一个转变，从原来的约束型规划转变为动力型规划。整个国家的城镇化率已经到了60%，规划的形式从增量规划慢慢转变到存量规划，在三区三线划定以后，地方政府的诉求发生转变，需要回答现有的资源怎么发挥更大的价值，成为城市新的增长点和动力。这两年经济形势没有很好的上升趋势以后，政府可能更加关心财政的问题，所以觉得作为城规人，大家可以一起来思考后面到底怎么做。

第二个转变，城规人使命的转变，从项目的规划师变成项目的操盘手，要打通规划蓝图落地的最后一公里，把业主的需求和项目的卡点作为工作的方向，完成从规划到招标的最后一公里。根据我们这几年的经验，要做一个落地型、实施型的规划，首先要解决三个非常关键的问题，即人、地、钱的问题。首先是人的问题，人从哪里来，能不能留住？考虑项目到底要为哪样的人群服务，这些人的需求是什么，匹配什么样的功能服务，要落到空间上。第二个问题是地从哪里来？现在进入存量时代以后，土地资源是非常宝贵的，怎么样在一个项目里面把整个空间上的土地用到极致，把限制性的因素处理好，进行妥善的开发。第三个问题是钱从哪里来？原来只是做空间规划，不会考虑资金和商业模式的问题，但未来规划项目的落地实施，包括片区综合开发，资金平衡和商业模式是最后一公里里面非常关键的一个问题。

XOD综合开发模式

XOD综合开发模式是非常匹配城市级的片区开发项目的模式。华东院以核心业务优势为先导，做了不少生态基础设施导向型（EOD）、智慧城市基础设施导向（WOD）、交通基础设施导向（TOD）的项目，并适当拓展到以公共服务导向（SOD）和文化导向（COD）的项目，未来可能更多以产业为引导、创新驱动为发展内核的模式（IOD），通过综合的开发模式，实现不同类型片区综合开发项目的落地。

华东院实施业务发展阶段

对华东院这十几年落地实施型规划的发展阶段进行总结，在1.0阶段是大水电时代，做水电移民工程的综合服务商，通过大型基础设施带动周边城镇的开发建设，提供工程一揽子服务，典型项目有国之重器白鹤滩水电站巧家县移民安置工程项目。

在2.0阶段是城建时代，做城市开发建设的服务商，提供前期规划——落地方案——建设实施的全链条服务，并通过智慧赋能，打响服务品牌，典型项目有临平老城区有机更新——文化艺术长廊工程项目、闲林埠基础设施配建工程、良渚新城中央商务区核心区EPC、杭州运河亚运公园EPC。

在3.0阶段是综合服务商时代，从“规划师”走向“操盘手”，打通规模——项目——资金——土地——商业模式——谈判——招商运营等系列环节，为区域及城市的发展提供综合服务，典型项目有温州的国家海洋经济示范区灵昆全域生态环境导向产城融合开发项目。

总 结

实施型规划要具备四大核心能力，也是我们一直在不断持续去完善的能力。一是规划编制可能要从原来的条块分割到多专业融合；二是要依托数字化的能力，通过数字化来决策我们的方案；三是要从商业模式上创新；四是全过程规划的能力。

整理：尚宇晨

审核：李明超