铁路及轨道交通TOD与公园城市社区EOD在推进城市片区开发走向高质量发展方面取得突破，为探索共有产权住房让各类人才等“城市夹心层”高品质生活奠定了扎实基础。

2022年11月4日，由杭州城研中心浙江省城市治理研究中心主办的中国城市学年会、浙江省国土空间规划学会“城市片区综合开发论坛”成功举办。本次论坛也是浙江省国土空间规划学会城市综合开发专业委员会年会，中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司、中铁第五勘察设计院集团有限公司、杭州城市学研究会联合主办，杭城实验室（杭州城研中心-华东院智慧城市CIM实验室）等单位承办。

本次论坛以“站城一体的TOD与水城融合的EOD”为主题，邀请来自北京、上海、杭州、宁波、温州等地专家学者以线上线下相结合方式参会，浙江大学公共管理学院学术委员会主任、浙江省规划学会城市综合开发专委会主任吴宇哲教授和杭州城研中心研究一处处长、省规划学会城市综合开发专委会秘书长李明超研究员先后主持。

No.1 城市高质量发展对

国土空间尺度提出新要求

中国城镇化促进会党委副书记、副理事长、研究员杨子健发表了题为《党的二十大开启中国高质量发展实现中国式城乡现代化新征程》的主题报告，他认为党的二十大报告提出，高质量发展是全面建设社会主义现代国家的首要任务，在城市这一块推进以人为核心的新型城镇化，加快农业转移人口市民化，以城市群、都市圈为依托，构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载体的城镇化建设。党的二十大提出“以城市群和都市圈发展带动形成大中小城市创新梯次发展新局面”，通过目标导向带动整个城市群的发展。

华东师范大学经济与管理学部教授黄忠华教授在《产业用地高效配置与城市高质量发展》报告中表示针对产业用地高效配置与城市高质量发展的复杂关系提出，促进产业用地高效利用要着重解决几大关键性问题，一是从集聚中走向节约融合，二是为效率而竞争，三是在开放中融合，四是从绿色化发展转型，五是协同融合。

中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司城市规划研究院副总工程师，高级工程师张莹莹在《从设计蓝图到落地实施的片区综合开发规划实践》报告指出，实施型规划其实要具备四大核心能力，一是规划编制可能要从原来的条块分割到多专业融合，二是要依托数字化的能力，通过数字化来决策我们的方案，三是要从商业模式上创新，四是全过程规划的能力。

中国联合工程公司规划院副总工任杰发表了题为《全过程咨询视角下的片区开发实例探讨》报告，他认为新时代新的城市更新要走向场景化、长周期和可持续，片区开发并不是学术概念，而是市场概念，它的界定其实就是一个城市片区。综合性营商环境是城市开发的产品，它讲求一级开发作为主要收入来源，最后实现收支平衡，并可持续运营下去，片区开发无疑是城市更新和乡村振兴的重要类型。

上海济邦咨询合伙人、董事，济邦世安CEO，国家发改委、财政部PPP专家库首批成员李竞一在《片区综合开发投融资模式及创新实践》中认为，真正的城市更新是通过一种投融资模式打造形成一个商业逻辑，让需求逻辑和产品逻辑能够匹配起来，在评级开发中常用的一些策略，统筹规划、整体授权，来规避隐性债务，滚动开发、封闭运作、自求平衡等等。每个片区开发项目的模式都不尽相同，在基本融资模式基础上根据不同的政策要求，要设计不同的融资方式，进行灵活化的操作。

No.2 TOD引领城市片区

综合开发走向站城一体

中国城市和小城镇改革发展中心总工程师、国土产业交通规划院院长张国华发表《【产·站·城】一体化发展的新逻辑·新认知·新行动》主题演讲，他认为当下城市化的逻辑是产业和资本跟着人才走，人才跟着公共服务和生态环境走，未来新的逻辑应该是城市新的空间优化，以我们的科技创新、生产性服务业、公共服务业加产城融合加TOD，对应的基础设施，应该是机场、高铁、轨道和我们的街区。我们外围地区的产站城一体化的发展需要转变过去以住宅开发为核心的思维，公共服务和服务业不是配套，而是真正的价值杠杆。产、站、城一体化发展的新逻辑是需要如何引入市场的力量协同去引导高品质的公共服务以及如何让市场在产、站、城一体化中发挥决定性的作用。

北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任，教授刘志做了《理想与现实之间：我国TOD实践中的容积率问题探讨》的报告，他对我国TOD发展上遇见的容积率问题提出建议：一是建议轨道交通的城市编制TOD战略规划，确定各种功能，尤其是中低收入阶层的住房功能，把这个轨道交通公共投资带来的可达性效益更多分配给中低收入的群体。二是建议控制性详细规划针对TOD项目设定强制性的最低容积率指标和建设性的最低人口密度指标，以保证充分利用轨道交通带来的可达性。三是TOD规划与设计应该首先体现项目所能发挥长期的社会经济功能作用，不应为了轨道建设融资而忽略TOD社会经济功能作用，四是采用多合同开发的模式，加强TOD的规划保证其完整性。

浙江大学城镇化与空间治理研究中心主任,浙江省规划学会城市综合开发专业委员会主任，教授吴宇哲演讲了《城市站城一体开发的“三生”空间塑造：案例和启示》报告，他认为未来的站城一体化可以从三种模式考量：一是直接建地铁物业；二是用类似轻铁环线的方式让它做更大范围的服务；三是把轨道交通和其他交通对接起来，利用停车换乘的模式做更大的站城一体化的开发。不要把站城一体化的概念局限于地铁物业这一种，而应是可在更大范围内拓展的片区综合开发方式。

中铁五院城市片区开发与未来社区规划所副所长祝小涛通过《城市片区综合开发的发展和规划实践》报告认为，关于片区综合开发，让开发更加具有综合性，可能由一家开发商甚至多家开发商综合来运筹、政府来主导，这样的开发模式能够让开发有序推进、可持续发展，同时片区综合开发也是各类推动新型城镇化的一个重要模式，片区开发是支持对于新型城镇化的一个模式，同时也是现在各类央企，包括国有企业争相去推进的一种模式。

No.3 EOD引领城市片区

综合开发走向水城融合

西溪湿地生态文化研究中心副主任刘想在《水城融合 城市因湿地更美好——杭州西溪国家湿地公园保护发展案例介绍》报告中指出，西溪国家湿地公园成功在于找到了“保护与利用相结合的平衡点”，探索了“人与自然友好相处的和谐度”，以城市公园等生态设施为导向进行POD开发。以湿地公园为“玉”，以湿地周边区域为“金”，通过“赋金于玉”实现“金玉成碧”，统筹生产、生活、生态三大空间布局，形成“金镶玉”组团化发展方式，实现城市价值的复合化和城市功能的集约化发展。

浙江省建筑设计研究院规划设计院胡适人做了《绘就“新时代富春山居图”—— 水城融合视角下的杭州城乡风貌整治提升与管控路径》报告，他指出城乡风貌整治要实现“三跨”（跨流域、跨城乡、跨区市联动，形成城乡融合、城旅相间的组团发展，基于每个风貌分区依托一类特定的自然风景，特别是山水城关系的特点，去塑造对应的城乡风貌，以此突破现有的行政区划束缚，从而展现完整的统一画卷意向。

浙江省城乡规划设计研究院空间规划与国土治理分院副院长董翊明演讲了《水城融合的道与术——以滨水风貌区整治提升为例》报告，他认为水城融合离不开顶层设计，也离不开创新设计，中国式现代化的过程就是人与自然高水平融合的过程，水只是其中一个自然的元素。以水为例，更好地融合自然和社会之间的关系，人与自然融合的关键，就在于城市与山水的融合。相当于把水做成自然的公共品来推进发展，先把水周边的环境治理好，再发展水周边的新城或新区。

No.4 城市片区开发后的住房保障：

共有产权房

论坛交流讨论环节议题为“城市开发后的安居保障——以共有产权房为例”，对当前房地产形势变动周期下的共有产权住房发展起源、模式、可执行性方案、共有产权住房的定位、地方政府的积极性、房企的参与度、公平分配、日常监管等多个议题进行探讨。

杭州城研中心研究一处处长、省规划学会城市综合开发专委会秘书长李明超研究员认为，城市片区综合开发的生命力在于有机植入TOD、EOD导向高契合度的未来社区，探索构建产业社区的新型发展空间载体。规划编制应在城市社会类基础设施范畴的基础上，整合嵌入“未来社区”“特色小镇”“产业园区”等新空间、新载体、新功能的基本单元，构建一种立足当前、面向未来的空间边界清晰、三生融合路径可行、城市基础设施完善的功能复合式新型社区。要遵循“人城产”“路产城”“园产城”逻辑，正视从城市空间拓展和产业提升的现实发展需要，以未来社区聚人引流，塑造功能布局均衡、产业特色鲜明、空间尺度宜人、人城境业和谐的公园城市形态。要聚焦人文化、开放式、复合型、低密度、空间美、包容性、高智能、有韧性，努力将社区建成强大而包容的高品质生活宜居地，打造成为年轻人喜爱又买得起房、消费体验好的理想家园。从产业社区培育角度考虑，共有产权住房能否成为片区综合开发后的住房保障主力模式需深化研究。

华东师范大学经济与管理学部黄忠华教授提出，从国际上看，共有产权住房最早始于20世纪80年代的英国，经过40年的实践发展 已较为成熟完善。英国共有产权住房主要针对有一定购房能力，但又难以凭借自身能力在市场上购房的部分人群而设计的一种可部分和分阶段购买住房产权的方式，它介于租赁型住房（包括市场化租赁房和保障性的社会租赁房）与售买型住房之间，因而被称为“中间产权住房”。英国共有产权住房的启示体现在，一是利用共有产权住房重塑住房保障体系，二是利用共有产权圆夹心层的住房梦，三是利用共有产权增强保障性住房流动性，四是利用共有产权来实现住房保障建设管理的社会协作，五是利用共有产权提升住房保障效率。

中央财经大学管理科学与工程学院易成栋教授认为，近些年来，国家多次提出要在人口净流入的大城市发展共有产权住房。如今，在北京、上海、广州等一线城市，共有产权住房已经从政策走向了市场。然而很多城市共有产权住房销售出现了冷热不均，郊区愁卖，城区要抢。此外，不少共有产权住房的申购人面临行政区域与户籍等方面的限制，有需求却无房可买。为了解决这部分购房者尤其是“新市民”群体的购房困境，很多城市已经在政策层面上开始了新的探索。从原来的户籍人口，加上了覆盖非户籍人口的新市民，实际上是让非户籍的新市民在城市安居乐业，为这个城市的发展做出更大的贡献。在共有产权住房的政策实施过程中发现，共有产权住房的界定尚未明确，分配方面如何确保公平合理？地方政府在共有产权住房中的积极性如何？开发商在其中的角色定位及积极性如何？都是需要深入研究的问题。

浙江工商大学经济学院副院长毛丰付教授认为，共有产权住房某种程度填补了经适房和限价房的短板，更多是面向城市两头不靠的夹心层住房保障问题。由于每个城市的情况不一样，住房的可支配能力差别非常大，房价收入比的关系决定了这个夹心层所处的比例以及承受能力其实是不一样的，而且随着经济的波动，会有很大的变化。想对共有产权住房本身做一个精准定位，或者希望它是非常稳定的做法，其实是非常难的。在考虑共有产权住房本身这个问题时，可能还没有它在整个社会体系当中引起的问题更多，所以要综合性考虑一些问题，它跟土地制度、教育制度等联系在一起。需要有共有产权住房的地方，都是经济特别发达，对效率追求非常高的地区。

浙江工商大学公共管理学院副院长苑韶峰教授认为，共有产权住房等保障房在法律方面并没有统一规范，包括共有产权、共有产权住房、共有保障房、共有产权保障住房等多个叫法，统一法律上的叫法也是亟待考虑的问题。共有产权之后，就有了租金收取，可以在租金收益分配上进行研究，在介于市场租金与公租房收益之间取一个赋值。另外，在需要涉及社会公平及其他方面的问题的要探究监管问题，在融资上可以做证券化模式，既能解决资金不足的问题，也能实现对特殊群体的住房保障。

温州市机关事务管理局副局长、注册城市规划师黄伟龙认为，共有产权在法律上带来诸多界定性的问题，实际操作起来存在很多法律问题，也增加了操作的繁琐性。共有产权住房还会带来一个问题，政府或公司大量持有之后，政府要派人管理，一旦这个房子存在安全问题，产权共有的持有人要不要承担相应的法律责任？这些问题还待于在法律层面进行解决，包括在制度层面上也要进行解决。

供稿：温寒

审核：李明超