工业园区是区域产业发展和经济增长的重要空间载体。美国城市规划理论家刘易斯 • 芒福德在《城市发展史》中强调“城市的主要功能是化力为形，化能量为文化，化腐朽为活生生的艺术形象，化有机的生命繁衍为社会创新”“如果城市的增长无法被控制，那么城市终将毁灭”。工业园区转型升级对城市经济可持续发展、空间特色塑造、资源效益提升和综合环境改善有非常重要的意义。本文在梳理国内外工业园区更新典型案例的基础上，对工业园区有机更新，提出了相关建议。

一、传统工业园区更新势在必行

随着新型城镇化和工业化的发展，传统工业园区自身潜在的一些问题逐渐显现。其一，空间布局“碎片化”、生产环境较差、设施配套不足、厂房利用效率低下等问题，导致园区综合效益低，难以支撑逐渐攀升的综合成本。其二，产业定位模糊，园区同质化现象严重，园区原有的功能定位和性质不再适应所处地段的土地价值。大多数工业园区以传统产业为主，技术迭代和产业转型升级缓慢，无法适应新的城市发展环境和市场竞争，与区域发展需求不相匹配，成为高质量发展的包袱。因此，如何对旧工业园区科学定位与重构，是当前工业园区有机更新的关键。其三，互联网及数字化冲击，传统工业园区运营模式亟待变革。主导产业、主要业态、运营模式滞后于数字化发展，需要通过物联网、云计算、大数据等技术，实现运营管理精细化、功能服务信息化和产业发展智慧化。

二、国内外典型案例

01 深圳

全至科技创新园：国内第一个“工业上楼”项目，打造现实版“摩天工厂”

全至科技创新园前身是茅洲山工业区，占地面积近3万平方米。原有产业能级不足，企业规模偏小，缺乏核心技术和知识产权。深圳宝安区政府以推动工业上楼，挖掘存量土地价值潜力，破解土地紧缺问题，应对产业升级挑战。

（1）工业上楼

工业上楼的概念缘起于新加坡解决城市土地问题。上世纪80 年代，新加坡出现了一批“堆叠式厂房”应对城市土地资源极其紧缺的情况。后期由于整体产业转向知识型产业，新加坡的“工业上楼”也随之转为集制造和研发于一体的新型科技园区。

国内，工业上楼主要是指让企业在高层楼房中进行工业生产的新型产业空间模式，提升楼宇的容积率，建设高度超过24 米，或者楼宇楼层数达到6 层及以上的工业厂房，重点吸引以信息技术为核心的高端制造业，具有“精密小轻”、高环保、低能耗的特点。

（2）建筑综合体

园区按照“厂房+写字楼”复合标准建设23层的全至科创大厦，楼层高度增至99.8米，层高4.2米，打造一个集研发办公、高端生产、生活配套于一体的产业综合体，工业空间面积也从原先的5万方拓展至15.5万方。

（3）产业导入

确定机器人和智能装备为主导产业，重点培育机器人、智能装备、生物医疗设备、穿戴式智能设备、物联网、移动智能终端、工业4.0 等行业。据统计，园区入驻中小微科技型企业160多家,集聚高端人才近三千多人,目前园区招商入驻率已达90%,且入驻园区的智能制造产业集聚度高达85% 以上。

园区财政支持补贴吸引产业集聚。作为政府认定的科技孵化器，符合条件的企业可申请政府的无偿资助、补贴、奖励等，进一步提升对高端产业的吸引力。

（4）践行“职住平衡”理念

生活配套设施完善，保障发展环境。园区包括一栋23层科创大厦、3栋5层研发办公楼、1栋人才公寓、1栋综合配套楼, 配有会议中心、美术馆、员工食堂、咖啡店、书吧、篮球场、商业街、人才公寓等配套设施。

02 北京

首钢老工业区（北区）:新时代首都城市复兴新地标

首钢老工业区北区位于长安街西延线北侧，紧临永定河，背靠石景山，具有独特的区位、历史和资源优势。首钢始建于1919年，为支持2008年北京奥运会作出搬迁决定，主厂区于2010年全面停产。随着2015年底北京冬奥组委宣布落户首钢，首钢北区成为新首钢地区先期启动区域，开始全面更新转型发展，统筹解决土地资源利用、环境污染治理、工业遗存保护、员工就业安置、转型发展动力等多重问题。该项目以打造“新时代首都城市复兴新地标”为目标，推动文化、生态、产业和活力的全面复兴。

（1）整体统筹谋划

发挥单一实施主体、大规模整体连片更新的优势，实施整体性保护开发；创新“政府主导、智库支撑、企业推进”工作模式，院士领衔，强化整体风貌保护引导；率先实施“多规合一”，统筹控规专项、分区深化和重点项目设计，一张蓝图干到底；搭建“首钢规划设计与实施管理协作平台”，市领导牵头成立建设领导小组，从规划编制到具体实施全程引导更新改造。

（2）重大活动带动

借势冬奥全面提升城市综合承载能力，增强综合服务软实力，提升区域转型活力。紧抓冬奥契机，加速落地实施一批重大项目，积极推动冰雪运动、极限运动等“体育+”产业及相关配套服务业发展，引进和培育一批国际体育机构和企业，推动体育与文化、科技融合发展；通过国际重大赛事和“首店”“首发”“首秀”活动的举办，全面提升老工业区转型城市综合服务商所必须具备的接待、组织、运营等综合服务能力。

（3）以“保”定“建”

坚持工业遗存保护优先，坚持“能保则保、能用则用”，分层分级保护利用工业遗存；引入企业承诺制，创新工业建构筑物改造审批模式；研发应用新技术新方法，修旧如旧，推动特色空间功能转换。

（4）功能复用

强化内外连通，畅通区域微循环，提升设施衔接和城市治理水平；推行数字化、智慧化治理，建设5G示范园区；完善商业商务配套设施，优化公共服务布局，打造城市功能重要承载区，进而推动“厂区”“园区”向“社区”“街区”转变。

（5）绿色低碳转型

传承山、水、工业遗存特色景观体系，大力拓展绿色空间，形成整体特色风貌，营造“两湖一山”的首钢山水格局，改造管廊建成空中休闲设施，依托永定河左岸建成北京冬奥公园，缝合老工业区与滨水空间；推广工业建筑绿色改造，自主创新开展建筑垃圾循环利用。

03 苏州

新虹产业园：老旧厂房“改造+新建”

苏州新虹产业园位于原虹光精密厂房。据悉，原虹光精密厂房项目总建筑面积3.1万平方米，建筑距今已有20余年，载体大部分空闲，土地利用率仅40%，属于用而未尽的低效产业用地。为加强低效产业用地整治，2019年10月，苏州工业园区城市重建公司收购了项目资产，开展老旧厂房改造与闲置地块新建工作。

（1）“改造+新建”，提高土地利用效率

项目坚持“改造+新建”双管齐下，秉承“修旧如旧、整旧如新”理念，将原大盒子厂房结构打开，塑造开放、通透的内景中庭，同时优化厂房面积分割，满足新型高科技企业需求。经打造后，项目总建筑面积达9.2万平方米，容积率由原0.48提升至1.5，土地利用率提升200%，载体总量达到原体量的300%，全面实现空间盘活和产业升级。

（2）“精致＋精细”，打造便捷服务配套

在满足经营性配套面积不超过总计容面积4%且不超过5000平方米的前提下，深入研究导入产业人才对配套服务的新型多元化需求，合理配置智慧餐厅、便利超市、咖啡烘焙等品质化商业配套，为入园企业提供可靠的软硬件支撑。

（3）“存量”变“增量”，快速导入新兴产业

新虹产业园已引进了10家上市及拟上市企业，并与医疗器械和精密制造行业的头部企业签约。目前，新虹产业园年租金收入约4500万元，全面达产后年产值将超10亿元，亩均税收超100万元，吸纳超3000名高端人才。

04 上海

力波中心：产城融合综合体

力波1987创意园位于益梅路91号，厂区面积12.5万平方米，其所处地块是力波啤酒厂原址，前身最早可追溯至1982年成立的上海益民啤酒厂。2016年，在环保理念日趋强化的时代背景下，酿酒带来的工业排放物成为企业发展的巨大瓶颈，宣布正式停产。同时，顺应闵行区及梅陇镇产业转型升级需求及城市更新发展趋势，作为项目转型发展的主体，深城投转移了力波啤酒的传统生产业务，并对力波啤酒厂地块启动项目转型改造。

（1）保留品牌记忆

力波项目建筑面积30万平方米，改造分为东、西两个地块开发。西地块的改造更侧重保留力波啤酒厂的原始面貌，像烟囱、麦芽仓、锅炉房等力波老酒厂的标志性建筑物。在大烟囱边上，将当年锅炉房改造为力波1987精酿体验馆，将一度淡出视野的力波啤酒从上海人的记忆中带了回来，使其成为网红级的打卡地。

（2）聚焦文创产业集群

多功能业态空间齐聚园区，彰显着怀旧和现代共舞、展示与互动交相辉映、富含活力的人文气息。力波园区位于闵行区人工智能发展区及北部艺术科技展示区的核心位置，由华东理工大学艺术设计与传媒学院、力波1987文化创意园和梅陇镇人民政府三方共同打造的环华理工业设计创新中心也坐落于此。

（3）打破社区“边界感”

项目东地块经拆除重建，形成了涵盖独栋花园总部办公、商业街区、购物中心、租赁式住宅以及公园绿地等为一体的城市综合体，形成居住、生活、商务、休闲娱乐之间的互通互联，可填补附近商业空白，有效满足周边群众生活娱乐需求。此外，增加的开放式绿地，规划有花海、跑道、广场等功能空间，将作为梅陇公园的延伸与扩展，共同形成周边市民的公共活动空间，提升整个地区的生态品质。

05 德国

北杜伊斯堡景观公园：后工业景观公园的经典范例

北杜伊斯堡景观公园原址是炼钢厂和煤矿及钢铁工业，因污染严重于1985年废弃，在对其拆除还是保留的热议与挣扎之下，最终工业遗址得以保留，并被赋予了新的功能，于1994年正式对外开放。

（1）强调工业文化价值

保留废弃工业场地及各类设施。对原工业遗址的整体布局骨架结构以及空间节点、构成元素等进行全面保护。对场地各类要素进行结构分析的前提下，使旧厂区的整体空间尺度和景观特征在景观公园构成框架中得以保留和延续。

（2）综合利用

通过对场地上各种工业设施的综合利用，使景观公园能容纳参观游览、信息咨询、餐饮、体育运动、集会、表演、休闲、娱乐等多种活动，让公园在充分传承历史文化价值的同时，更彰显其在现代社会中的现实意义及其对社会经济发展的作用。

三、启示

工业园区的更新，伴随着城市定位、产业发展、人民生活需求的不断更迭，在不同阶段有着不同的方向与模式。结合工业园区发展现状和新的发展要求，本文提出了以下4点相关建议。

1.土地集约利用，实现存量突破

通过优地优用，合理推进“工业上楼”，适度提高园区容积率、厂房建筑高度，打造新型都市工业，一方面促进立体化产业空间的高度集成，促进相关产业集聚发展，企业间上下游相互配套，利于推动发展特色产业集群；另一方面，借助垂直增效，提升单位用地上的产业承载力，提高亩均产值和税收。

2.打造建筑综合体，实现功能突破

以“建筑综合体”为抓手，提高空间兼容性，多功能融合，实现功能突破。推动园区功能从单一的“产业功能”向“产业生态、自然生态、社会生态”三维功能系统突破，提供更多城市综合服务。另外，工业园区更新应注重打造文化软实力，充分考虑园区历史与文化特色，发挥工业园区遗产保护、遗产活化、文化传承等功能。

3.精准定位，实行产城融合

产业选择应侧重考虑与城市融合发展的关系。第一，依靠自身资源禀赋和产业基础进行产业特色化、精准化定位，防止园区同质化、产业结构趋同；第二，强化数字赋能，紧抓数字经济时代机遇和政策红利，实现园区智慧化管理、产业数字化发展；第三，利用“招商引资”、“招才引智”，为产业园区可持续发展提供动力。

4.根植社区，释放园区活力

通过社区功能的植入，提高公共空间的舒适感；构建15分钟生活圈，满足园区内外功能互补。不仅要加强推动产业发展的功能，更要加强为人服务的功能，将工作环境和生活环境融合，搭建宜产宜居的新型综合体，真正做到“问需于企，问需于人”。一方面，突出针对园区内职工的刚需生活配套，综合打造宿舍、食堂、餐饮、休闲娱乐等设施，实现“职住平衡”；另一方面，以更多元的业态、更强的主题性来拓展园区商业的消费路径，打破社区“边界感”，建立商业与周边社区的连接引流，释放园区活力。

参考文献：

[1]孙雨,徐海涛,苏莉萍,周千钧.工业用地更新的亦庄探索[J].北京规划建设,2022(02):154-162.

[2]芒福德. 城市发展史[M]. 中国建筑工业出版社, 2005.

[3]工业上楼，打造现实版“摩天工厂” ——深圳全至科技创新园案例. http://news.sohu.com/a/575601778_100117214.

[4]“工业上楼”典型案例|深圳全至科技创新园.https://zhuanlan.zhihu.com/p/567433865.

[5]绿色石景山公众号《变！变！变！一波新旧照片背后的首钢北区历史变迁》

[6]苏州工业园区管理委员会《“腾笼换鸟”旧厂房焕发新活力》.

[7]其他类型体育服务综合体——三邻桥体育文化园.https://www.sohu.com/a/500745257_121119649.

[8]北杜伊斯堡景观公园：让工业遗产绽放发展与自由之花. https://www.sohu.com/a/320163789_720180.

审核：马智慧