随着城镇化进程的加快，住房问题已延伸至“新市民、青年人”群体，为让“新市民、青年人”群体共享新型城镇化发展成果，2017年原国土资源部与住房和城乡建设部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京等13个首批试点城市，2019年又将集体建设用地租赁住房试点城市扩展到18个。

集体建设用地开发租赁住房作为住房供应体系转型的重要举措，在实践中取得了一定成效，但也面临诸多现实困境，如何破解集体建设用地建设租赁住房落地难题，仍需积极地探索。文章分析了不同地市3个典型案例，分析集体建设用地建设租赁住房在入市模式、资金筹集、运营管理、收益分配等方面具体做法，以期对案例优化和模式推广提供借鉴。

一

经典案例

1.杭州市西湖区三墩镇项目

杭州市西湖区三墩镇项目由国企主导牵头项目实施，统筹规划、规范运营西湖区三墩镇留用地，组织村社及合作单位联合开发。创新“三统一”合作开发模式，即统一规划、统一开发、统一管理。统一规划，国企牵头，西湖区规划国土部门和属地镇街配合，整合优化留用地布点规划，促进留用地开发由“小而散”向“集中集约”发展。统一开发，引进战略合作伙伴及品牌开发商，实行统一开发、严格把控开发各环节，充分发挥品牌效应，提高运营收益。统一管理，企业建立健全开发各专业模块管理制度、考核机制，尤其做好资金的监管和审计，防范廉政风险。项目围绕打造产业园区、文化街区等形式，引入新兴产业孵化基地和优质品牌，以承租方式对外经营，承租期限20年。

2.厦门市湖里区枋湖社区项目

湖里区枋湖社区项目是利用集体留用地开发建设的综合项目，采用村民入股、集资建设模式，枋湖社区利用政策，将社区被征地农民手中人均15m2 的集体经济发展用地转化为股份，社区制定了详细的成员股身份及股权分配规定，部分居民将所占项目股权为质押，向厦门农商银行申请优惠利率贷款，枋湖社区股份经济联合社还收到厦门市住房保障和房屋管理局的专项财政补贴。项目采用公开竞价方式对外招租经营，其中两幢公寓20年承租权由房企竞得，作为长租公寓租赁房源。项目产权全部属于枋湖社区，不实际分配到户，实行统一集中经营和管理。社区居民按入股份额平等占有项目股权并享受分红，所持股权不得转让。

3.福州市仓山区联建村项目

以村集体自建厂房开发建设的福州市仓山区联建村项目，采取“企业建设-集体回购-企业运营”开发运营模式，集体建设用地以公开拍卖方式入市，所得的土地出让金由联建村全额用于回购本地块资产，用于开发集体租赁住房及其配套设施，集体租赁住房信息统一纳入福州市住房租赁市场服务监管平台，回购部分由企业公开竞拍，竞得人承租并统一经营，规定项目年租金，运营期限20年。运营期间，联建村将租金收入纳入村集体资产统一管理，部分收益用于村集体基础设施建设与日常开支，另一部分以股份制形式按200元/人/月分红于村集体成员，退休村民额外获得305元资产分红补贴，保证集体用地入市后村民的长期稳定收益。

二

模式分析

1.专业化运营盘活村集体资产利用

以村集体或村集体经济组织为主导，在保留集体土地所有权基础上，选择招拍挂、入股集资等多种入市方式，运营期限定均为20年，保证社会资本的稳定投入和收益愿景的实现，采取多主体开发建设、专业化运营形式，根据村集体经济能力、项目区位和资源禀赋状况，实现多主体、多组合、多形式村集体资产的盘活利用。

2.多渠道引资解决项目资金投入难题

一方面，通过引入社会资本参与破解公共租赁住房开发建设的前期资金投入量大难题，既减轻政府、村集体建设经济压力，又实现项目建设保质保量。另一方面，利用村集体留用地，依靠土地入股与银行优惠贷款政策，村民以土地入股，依托银行优惠贷款政策，实现项目的前期融资。相较而言，后者实施难度更高，但是村民作为集体用地使用权和发展权主体，确保了入市增值收益留在集体内部，充分保障了村集体组织成员更大程度享受集体资产的长期增值红利。

3.市场化带动土地增值收益均衡分配

案例项目均采取市场化运营方式，由企业整合区域资源和社会资本，搭建专业团队，高质量营造投资、配置、品质标准，对租赁住房统一管理运营，从土地增值收益中分成或获益，并在运营期内向村集体缴纳按年度上浮的租金，村民享受使用权入股分红。不同之处在于开发建设合作模式，以及享受土地增值收益主体和分配方式。与此同时，村民还间接享受项目实施后周边公共基础设施改善、公共服务以及新增就业机会等非现金形式的增值收益。

三

发展建议

1.拓宽开发建设资金来源

由于集体用地产权的特殊性及租赁住房无法预售或抵押的特点，破解金融支持政策缺失和融资模式创新问题迫在眉睫。一是完善金融支持政策。基于集体建设用地、租赁住房入市现状，一方面，可通过政府层面承租，以预付租金为项目提供资金支持，并将建成后项目纳入政府公共租赁住房系统统一管理；另一方面，完善村民将集体建设用地使用权入股联营方式的政策支持，通过补贴、降税等手段给予多种融资方式政策倾斜，保障村民收益。二是加快创新融资模式步调。在金融机构层面，以构建市场为导向REITS融资模式为基础，开发适合集体用地租赁住房项目建设和运营特点的信贷产品，对符合条件的优质项目给予贷款支持。

2.构建多元利益协调机制

利益分配是集体建设用地建设租赁住房的关键，因此要平衡好各方利益，构建多元利益协调机制，实现多方共赢。一是实现农民与村集体经济组织共赢。将项目所获收益纳入村集体资产统一管理，用于村集体基础设施建设和集体成员入股分红。 二是实现企业与村集体经济组织共赢。根据实际情况选取“建造-运营-移交”“企业建设-集体回购-企业承租”“村集体自建-企业运营”等不同开发合作模式，根据开发模式采取“资产收益”“入股分红”“比例上涨”等多样化组合方式分配收益，保证双方的利益均衡。三是实现地方政府、企业、村集体经济组织共赢。地方政府通过发挥税收的调节功能激发企业建设租赁住房的积极性，并以税收形式参与收益分配；制定企业准入及分配可操作性流程，营造社会资本下乡的良性互动投资环境。

3.提升村集体基层治理能力

集体建设用地建设租赁住房试点项目的实施，需要村集体基层治理能力作为保障。村集体可以从入市民主决策流程、收益分配环节、日常信息监管等方面建立民主参与和监督机制，提升村民对村集体的信任感，重塑村集体基层治理的公信力，进一步发挥村集体或集体经济组织在集体用地入市和租赁住房运营方面的引导、统筹能力。

【参考文献】

[1]韩硕硕,陈红霞.集体建设用地建租赁住房的困境与实现形式--基于文献综述[J].中国国土资源经济,2022,35(08):76-82.

[2]宋羽,黄新晖.集体用地建设租赁住房项目的开发运营模式比较[J].大众标准化,2021(10):23-25.

[3]吕萍,顾岳汶,于璐源.集体土地建设租赁住房的定位和影响研究--基于政策系统分析的逻辑框架[J].中国软科学,2020,(08):91-100.

审核：李飞孟