随着城市步入高质量发展时代，城市发展理念也正慢慢从“空间管理”向“综合治理”、从“增量发展”向“存量更新”、从“城市空间增值”向“城市活力增值”转变。在此背景下，城市更新成为城市自下而上高质量发展的最佳模式。而城市街区作为城市记忆的载体，是未来城市更新中不可忽略的重要片区，需要有重点、有方向地进行改造复兴，以实现城市的可持续发展。

而传统街区大部分仍旧位于老城区市中心，地理区位优越，但由于商业发展滞后、历史和人文环境衰落、空间肌理与现代商业不够匹配、商业功能模糊等问题面临着停滞甚至衰败的光景，街区的更新刻不容缓。

本文通过对典型街区型城市更新案例进行解析，总结相关经验，可为未来同类型城市更新提供参考。

案例一：

北京望京小街

——缝合商办街区，再现活力场景

1、前世今生

望京小街位于北京望京核心腹地，全长380余米，宽约40米，街的两侧为万科时代中心和方恒购物中心之间，街的一端为1400户大型居住区。随着城市定位和周边业态的更新变化，逐渐出现活力丧失、交通拥堵、停车难、脏乱差等问题。经过两年多规划设计和五个月的改造施工，小街摇身一变成为了“时尚、科技、活力的共享街区”，一举成为北京最热门的商圈之一。

2、更新模式

采用“政府引领资金投入+社会资本参与共建”的城市更新模式。政府注重环境优化和经济活力，企业注重业态升级和效益增收，政企合作构建长效治理内生动力。

3、更新策略

需求决定方向

对企业和周边居民进行了详实走访调研，基于他们的诉求，政企共同确定了小街的开发方向：一条具有活力的商业步行街，一个回应社区居民需求的线性城市空间，强化其可行走性和慢生活的调性。

景观缝合空间

利用景观手法来模糊边界兼容功能，打造极具体验性的公共空间。一是将车行道改为应急通道，平时作为休闲商业空间；二是利用原人行空间和地形高差，改造为观演剧场，兼具通行和集聚功能；三是增设外摆区域拓展底商经营界面；四是新增艺术化景观打卡点、趣味互动设施、公共展览空间等，营造时尚活力氛围。

业态构建场景

依据街区开发定位，差异化引入大量新晋品品牌和网红IP业态。两侧商场引入餐饮、酒吧、商超、影院等复合化业态，以品牌企业为主。特色集市则分主题分版块引入相关特色商铺，以网红业态为主。同时还积极统筹社会资源，引入城市书屋、北京设计中心等，强化街区文化属性；不定期举办丰富的节庆活动，如开街日活动、汉堡节、２０２１年北京时装周、城市更新展等。

治理成就未来

联合开发建设“智慧之芯”管理平台，连接智慧停车，绿色节能、小街商圈、社区公约、小街安防等五大运营场景，小街商户人流车流、垃圾箱、温度、湿度、能耗、消费指数等进行实时数据分析，实现精细化管理。

联动提升能级

更大规模的区域更新中，持续强化商业的“逛玩”属性，通过慢行系统改造、绿道建设、智慧交通项目等，将望京街道内商业体串成一个步行１小时可达的活力消费圈。

4、更新成效

据万科项目负责人介绍，该项目“不算后续物业运营的投入，预计10-15年能够收回投入改造的静态成本”。但是从2020年8月开业到现在，这里的商业密度提升约10%，文化设施数量提升13%，餐饮多样性提升8%，国际化餐饮指数增加200%，节庆活动日数量增加130.4%。人气和知名度急速上升。可见在城市更新经济收益方面，需跳出单个项目的盈利情况看其对区域经济的带动作用。

案例二：

成都远洋太古里

——缝合古今记忆，重构商业场景

1、前世今生

成都远洋太古里项目，毗邻千年古刹大慈寺，接壤繁华的春熙路商圈，遗存有一定数量的古建筑与历史街巷。从2002年开始由政府主导的空间实践通过一系列的规划文件来实现对原有历史空间的规训与改造，由于对城市更新的价值取向缺乏正确的判断，致使该片区一直处于大拆大建的更新过程中。2010年底由远洋和太古地产获得土地使用权，开启新一轮的更新。项目以重塑成都传统的市中心为把目标，将其创造性地打造成为一座开放式、低密度的街区型国际性都市中心，并把它作为一个专属于成都的城市公共空间，和城市融为一体，并和成都共同发展。    

2、更新模式

采用“资本一线+政府二线”的联盟型更新模式。由前期政府为单一主导的更新实践失败，故地方政府退居二线，开启新的更新模式，即将开发建设运营权交由开发商，政府负责把控项目总体方向和要求等。

3、更新策略

保护先行，延续肌理风貌

延续街巷原有肌理，对古建筑和院落间进行利用式保护，并围绕大慈寺进行文化保育和更新。同时融入2-3层的川西风格独栋新建建筑，一层底商对外打开，二层商业联通，三层局部采用退台设计，丰富街道设计研学商业氛围，让交通空间与逛街的交往空间相互融合。

反效率流线，重场景营造

一是因保留原有纵横杂沓的近十条街巷，导致流线迂曲繁多，但却因定制化的“滤镜式”古韵，承托起咖啡与茶的悠然品质生活，而成为最强吸客区域。二是因“快里”“慢里”两条动线的邻近布置，貌似犯了商业设计大忌，但事实上，却因精准把握住了“快耍慢活”的情感规律，以现象级的国际品牌资源和丰富精彩的文化艺术活动输出，营造丰富的消费场景，承接起络绎不绝的人流量。在足够庞大的流量下，这些看似反效率的空间结构反而变成了链接城市活力的有情结构。

品牌共创，提升IP价值

对于“太古里IP”而言，它汇聚了现代文化与传统文化，本土文化与国际文化，开业伊始就在做“本地植入”，强化多元文化的交流与碰撞。一是在招商方面选择高端精品路线，引入具有示范效应的概念店铺，让太古里作为一个窗口，去展示企业、区域及城市的营商服务能力，获得认可后再次吸引更多品牌入驻，形成良性有机循环。二是在商业运营方面，以在地文化和情感为纽带，通过品牌共创融合本地文化，创造出有趣的微型公共空间、适宜的“自拍点”、不间断的新鲜话题等，与本地年轻一代消费者建立直接的沟通和交流。三是借力“太古里IP”品牌的影响力和辐射力，为本土消费品牌提供肥沃的土壤，打造首店矩阵。利用街区社交“孵化”新商业，使大量品牌的“首店”“旗舰店”落户，培育新的消费业态吸引人气、增加客流。

4、更新成效

截止2021年12月31日，成都远洋太古里引入超230家西南或全国首店，出租率高达96%，其零售业绩较上年增长21.9%，达95亿元。其更新的意义，不仅是“救活”了大慈寺街区，还场景外延，盘活了直接毗邻太古里的街道，包括镋钯街、青莲上街、玄奘广场等在内的“环远洋太古里”区域。

结语

由上述两大案例可见，城市街区作为城市活力的空间的重要纽带，在实现自身活力复兴的基础上，也通过“连锁反应”为片区及城市带来了巨大效益。

街区更新未来将摒弃原有的“场地逻辑”，转为“人场逻辑”，即以“人的尺度”来营造小场景，用小空间、巧手法来塑造多样化的休闲体验性场景，使市民与街巷之间产生情感交流，形成归属感和认同感，从而激发城市活力。

参考文献：

1、邹毅.从“脏乱差”到“新地标”，望京小街是如何更新的？[J].城市开发,2022(04):106-108.

2、刘彬,陈忠暖.权力、资本与空间:历史街区改造背景下的城市消费空间生产——以成都远洋太古里为例[J].国际城市规划,2018,33(01):75-80+118.

审核：蔡峻