破解城市住房保障难题，必须解决共有产权住房的筹集、分配、转让三个核心问题。
一
何谓共有产权住房
共有产权住房是指由政府提供政策，建设单位开发建设，限定面积、销售价格、使用和处分权利，面向符合条件的市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭供应，实行政府与购房家庭按份共有产权的保障性住房。
共有产权住房的本质是政府住房公共政策在商品住房领域的体现。共有产权住房一方面为中低收入家庭提供了相对较低价位的普通商品房，缓解了其经济压力，保障了基本住房权力；另一方面，改善和优化了热点城市商品住房供给结构，缓解了热点城市房价上涨的压力，在一定程度上能够平抑房价，疏解高房价的困扰；第三，作为住房保障和供应体系的一部分，共有产权住房体现了社会公平性，作为政府宏观调整房地产市场健康发展的手段之一起到积极作用。
二
共有产权住房对比分析
共有产权住房主要聚焦筹集、分配、转让三个核心问题，一线城市、省会城市、重点城市在共有产权住房政策上实行因城施策，以适应城市发展实际。因此，本文通过对一线城市、省会城市、重点城市城市的筹集、分配、转让三个核心问题进行对比分析。
（一）一线城市
1.筹集
在土地来源途径上，北京主要依托集体经营性、产业园区、企事业单位等用地，新建商品房配建，非居住存量房改造，来筹措共有产权住房房源，但不采用集中新建方式；上海共有产权保障住房采用单独选址、集中建设和在商品住宅建设项目中配建的方式进行开发建设；广州一方面采用集中新建的方式筹集房源，另一方面也通过公开出让商品住宅配建确定，同时也结合广州城市更新改造，安排不少于10%的房源作为共有产权住房；
在建筑面积方面，北京要求城六区建筑面积在90m²以下，其他区建筑面积90m²以下占70%，最大不超过建筑面积120m²；广州建筑面积一般不超过90m²，以60～80m²两居室或小三居室成套住宅为主；上海则根据综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口及构成等要素，在较小的套型内满足家庭基本居住生活要求；
2.分配
在分配方式上，北京上海广州都允许本市户籍与非户籍进行申购，北京对非持有北京户籍比例进行限制，不得不少30%；
产权比例方面，北京与上海均参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定，上海可允许在此基础上进行部分合理折让，广州则产权比例不少于50%；
3.转让
在转让期限与转让方式方面，三座城市均为5年期满方可转让，其中上海允许在回购政府或代持机构所持有的共有产权后，方可上市转让，北京、广州仅允许在拥有享有共有产权住房资格的公民内流转；
（二）省会城市
1.筹集
在土地来源途径上，西安、杭州、南京除了采用集中新建方式以外，杭州、南京还增加在公开招拍挂商品住房中配置部分比例的共有产权住房，并在出让文件中予以说明；
建筑面积上，南京规定不超过90m²，杭州以中小套型为主，西安原则上控制在90m²左右，但最大不得不超过144m²；
2.分配
分配对象与产权比例，西安、杭州本地户籍与非户籍均可申购，南京仅限定为本地户籍；西安要求产权比例按项目销售均价占销售时间节点同地段、同品质商品住房市场评估价的比例确定，此外，西安实施政府产权份额实行有偿使用，购房人按照市场评估租金的70%向代持机构缴纳租金。南京的产权比例限定为50%，杭州在50%的基础上可根据申购人自愿比例扩大到80%；
3.转让
在转让期限与转让方式方面，西安杭州南京在达到规定的期满时间后，在回购政府或者代持机构持有的产权后，可上市转让；转让期限西安、南京均为5年，杭州则为10年。
（三）重点城市
1.筹集
在土地来源途径上，东光、宁波采用政府集中新建、出让商品住宅配建、非居住类建筑存量改造来筹措，无锡则采用政府集中新建方式，大连选择出让土地设置配建比例、存量项目改造获取共有产权住房；
建筑面积方面，东莞设定原则上不超过120m²，其中90m²以下户型不低于80%，宁波要求以中小套型为主，无锡根据套型设计确定一室户面积不超过65m²，二室户面积不超过90m²，大连设置在90m²以下；
2.分配
分配对象与产权比例方面，东光、宁波均对本地户籍与非本地户籍开放，无锡、大连则限制在本地户籍；东莞、无锡比例均在50%，宁波、大连原则上不低于60%；
3.转让
转让期限与转让方式上，无锡、大连均为5年期满，在回购政府或代持机构持有的份额后，可上市转让，东莞仅3年即可转让，但限定在拥有共有产权住房资格的公民范围内，宁波则需要达到10年期限才允许上市转让。
三
总结
（一）转让方式与城市财政实力紧密相关
一线城市住房均价较高，公民有强烈的共有产权住房需求，且政府财力雄厚，接受较长时间占用政府财政资金，在转让方式上选择封闭流转为主，以着力解决后续城市居民住房需求，省会城市、重点城市因政府财力有限，政府财政资金无法长时间占用，选择在达到一定期限内让居民回购进行上市转让，释放财政资金。
（二）产权比例折射出对应城市房价基准
一线城市在产权比例上，选择依据项目所在地段情况进行浮动确定，省会城市则对比例有所放松，在设定下限50%基础上，允许申购家庭根据自愿原则增加部分产权份额，重点城市产权份额大都上升至60%的基准。
（三）分配对象与城市人口流入正相关
一线城市、部分省会、重点城市外来人口流入较多，非本地户籍人口对共有产权住房的需求也十分强烈，这些城市在设置分配对象时将其一同划入，增加非本地户籍居民拥有产权住房机会，提升其城市归属感，让外来人口能够真正留的住、能留下。
参考文献
[1] 罗异铿 . 新型住房制度下共有产权住房的实践与思考——以北京、上海、广州、深圳为例[J]. 上海房地. 2021,(10).
审核：李明超