城市更新随着中国大中城市过去30年高速发展，迎来以存量焕新、内涵增值为发展诉求的全新4.0时代。作为长三角特大城市，南京地处中国东部、长江下游、濒江近海，是长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市，也是东部沿海经济带与长江经济带战略交汇的重要节点城市。根据《南京市城市总体规划（2018—2035）》南京将正式从“秦淮河时代”步入“扬子江时代”，南京的城市更新也将从迎来全新的4.0时代。

中国城市更新的1.0到4.0

城市更新1.0：

“推倒式”清空再重建

在中国现代化的发展初期，住宅密度相对较低，开发用地的征收比较简单。这一阶段也被认为是中国的低层次城市更新阶段，被称为“大拆大建”阶段。这一阶段的改建工程主要是街区的全面拆除及重建。在这个阶段，城市更新没有真正意义上的主题，开发商或投资者通常处于主导地位，有时甚至直接与政府进行磋商，缺少社区层面的沟通。

城市更新2.0：

追求规模效应与高速建设

进入城市更新2.0之后，追求规模与数量是其的主要特征。城市更新2.0阶段具有更为发达的城市中心、庞大的政府基础设施项目，以及成熟的城镇规划体系。相比1.0阶段，城市更新2.0以追求社会共同利益为目标，在应对城市衰退的问题上更为激进且考虑得更加周全。在策划过程中也有其他相关利益方的参与。城市更新2.0阶段的项目拥有一系列优势，往往保留了其突出的建筑特点，这些项目通常可以将老旧的建筑物重新开发改造成具有现代属性和全新用途的物业，保持特殊景点及具有历史文化和建筑价值的遗产，并尽可能地保留当地的文化特色。

城市更新3.0：

从“量变”到“质变”

在城市更新3.0阶段，城市建设的重点开始从追求体量转向强调质量。城市更新3.0见证了21世纪优质物业需求的快速增长，尤其是在一线城市和发达的二线城市。随着跨国公司和顶级本土企业的增多，开发商、业主都开始重新审视自身存在的问题，并意识到真正优质的物业才是应对市场竞争和吸引顶尖租户的关键所在。

城市更新4.0：

智慧、高效、可持续

城市更新4.0的特征是以智能、高效且可持续发展，积极推动中国城市的现代经济发展。在这一阶段，专门的城市更新机构将负责全面推进城市更新计划的进程。在城市更新4.0阶段，经验丰富的规划专家、城市更新相关机构和私营部门通力合作，在项目讨论及策划阶段需要充分参考当地社区的意见便是一个明显的特征。

南京城市更新的1.0到4.0

从1978年到2019年，南京城市建成区面积从116平方公里拓展到800平方公里左右，年均增长17平方公里左右，城市空间快速扩张。从城市更新的视角，南京城市空间发展分为三个阶段。

第一阶段：外延式扩张阶段（2000年前），主要特点是城市发展采取新区建设与旧城改造并举、“一年初见成效、三年面貌大变”的工作方针，城市更新模式主要是政府主导，进行大规模的拆除重建。

随着新区建设与旧城改造的双管齐下，城市空间呈现外延式扩张的特征，老城周边建成了南湖、五塘、锁金等居住区和燕子矶、雨花等工业基地，老城内建设了金陵饭店、玄武饭店等一批高层建筑。但由于历史文化保护意识不强，填充补齐式的建设模式对城市肌理和历史文化风貌造成了一定的破坏。

第二阶段：新区开发与拆除重建阶段（2000年-2011年），该阶段采取“一疏散三集中”、“一城三区”城市发展战略实施，城市更新模式从“拆改留”式城市重建，转向小规模、渐进式的有机更新，开始关注自下而上社区参与和市场运作。以“老城做减法、新区做加法”为方针同步推进新区开发与老城拆除重建，南京大力建设河西新城区和仙林、东山、浦口等多个新市区。南京城市空间发展逐渐从“拆改留”式推倒重建转向小规模、渐进式有机更新，老城环境整治成效明显，显山露水、见城滨江，城市功能得到了提升。

第三阶段：城市有机更新、积极创新阶段（2012年至今）， 这一阶段南京围绕“创新名城、美丽古都”的城市发展愿景，通过实施“121战略”（具有全球影响力的创新名城，打造综合性国家科学中心和科技产业创新中心，建构一流创新生态体系），实施“留改拆”城市有机更新模式，注重保护和利用历史文化资源，完善公众日常生活和公共交往活动需要的公共设施，依托政府引导、市场运作、多元参与的共同治理体系，发挥市场自下而上发展动力，更好地盘活存量资源，提升城市功能。南京出台了40余项城市更新相关政策条例，构成了从环境综合整治到旧区成片再开发，再到老旧小区、历史地段微更新的政策体系，形成政府引导、市场运作、多元参与、共同治理的“留改拆”城市有机更新模式。

如果说前两个阶段总体上还是以追求经济利益为主要目标导向、以增量式开发为重点的1.0到30.时代，那么近年来以“留改拆”为主的城市有机更新，则意味着南京已经进入城市更新4.0时代，通过土地集约利用、空间复合开发，打造智慧、高效、可持续的城市功能则成为这一阶段的主要目标。

2021年11月24日，南京市规划和自然资源局联合南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会出台《居住类地段城市更新规划土地实施细则》。南京成为住建部公布的21个城市更新试点城市中最快出台相关细则的城市。

在更新模式上，《实施细则》对居住类地段城市更新采取了差别化的更新模式，要求项目应避免零散化、碎片化，按片区统筹规划设计，实现综合效益最大化。老旧小区改造着重针对市政和公共服务设施予以改造和完善，以维修整治模式为主。居住类历史地段，包括历史文化街区、历史风貌区和一般历史地段，通过渐进式微更新模式，以维修整治模式和适度改建加建为主。其他以危破老旧住宅（棚户区）为主的片区，在对建筑质量和风貌的评估基础上，可综合运用拆除重建、加建改建、维修整治等不同模式。

以南京计算新村“微更新”项目为例，2017和2018年，南京市政府牵头开展公共空间“微更新、微幸福”试点活动，通过公共空间的“微更新”重塑空间的设计和功能，将一些原本困扰社区的老旧空间重新改造成为宜居的新式场所，提高社区和居民的幸福感。如鼓楼区燕子矶街道幕府山庄将地下室打造成“党群之家”，将这里也变成居民常来常往的家。

2016年以来，南京已累计整治624个老旧小区，使其实现了“逆生长”。南京市明确了下一步老旧小区整治原则：坚持整治经费多元化，进一步明晰政府与市场、政府与业主的边界，遵循“谁受益谁承担”原则，采取市场化手段，明确支出分担，切实形成各方职责共担、共建共享良好格局。

2020年，戴德梁行发布南京城市白皮书《场所塑造x城市更新在南京》中提到，目前南京主城区已步入存量时代，将场所塑造与目前城市更新相结合，可以塑造更多能让居民反复停留的场所，给场所内物质及精神消费注入更多活力。在全球化维度的比较中，伟大城市是优质场所的集合地。以社区引导的方法进行更多业态的场所塑造对于帮助南京打造全球创新名城有着重大意义。

随着80后，90后，00后的成长，未来在城市规划的引导下，消费场所逐渐呈现室内室外相结合的趋势，传统的商业空间也在向复合型商业空间转型，如何定义“公共空间”，如何“挖掘公共空间”的商业价值、文化价值、社会价值，将成为城市更新的新命题。

参考文献：

[1]戴德梁行：《场所塑造x城市更新在南京》；

[2]叶斌：《国土空间规划实施过程中的南京城市更新工作》，南京市规划和自然资源局；

[3]姜奇卉：《南京：“微更新”让城市“老小区”绽放新活力》，江苏新闻广播。

审核：蔡 峻