“社区+物业+养老服务”模式

能否增加居家社区养老服务有效供给？

人口老龄化是当前世界面临的严峻问题，中国也不例外。根据UNDESA《世界人口老龄化要点2020》，2020年全世界65岁以上的老人大约为7.27亿人，占总人口的9.3%。第七次全国人口普查结果显示，我国60岁及以上人口为26402万人，占18.70%（其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%）。

2020年11月，住房和城乡建设部、国家发改委、民政部等六部委联合发布了《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式。2021年11月出台的《中共中央 国务院关于加强新时代老龄工作的意见》提出需充分发挥社区党组织作用，探索“社区+物业+养老服务”模式，增加居家社区养老服务有效供给。这些意见和措施把对这一模式的探索提升到了前所未有的新高度。

一、“社区+物业+养老服务”模式的典型经验

1、广州颐康中心

“物业平台+三位一体养老服务”模式

保利花香美苑位于广州市荔湾区翠林街4号，由保利地产建造，是住建部全国首批居家社区养老服务试点项目。颐康中心是嵌入在该社区内的综合性、多功能、普惠性的街道级综合养老服务中心，设有长者饭堂、康复服务、全托床位、医疗服务、文化娱乐、长住型的专业照护服务、全托喘息服务等，让长者足不出户就可享受到专业化、多元化、个性化的全生命周期养老服务。同时连接社区卫生服务中心为周边社区老人提供健康咨询、健康管理等服务。其运营模式在复制保利“三位一体”养老运营模式基础上，深度联动保利物业的社区资源，依托保利健投成熟的养老复制运营能力，借助智慧养老平台，实现“1+N”的快速拓展，打造“物业平台+三位一体养老服务”模式。

2、南京银城怡家

“阵地-人员-服务协同”模式

银城康养成立于2015年，投资与运营双轮驱动，以南京为本部，业务覆盖南通、苏州、杭州、镇江等地区，形成康养社区-医养机构-社区居家三位一体的全面康养产品体系。银城怡家则由银城物业和银城康养合资成立，以居家为基础，物业为依托，机构为支撑，形成 “阵地-人员-服务协同”模式。阵地协同上，物业服务中心兼社区长者服务中心，以物业小站为中心，提供银发顾问、需求链接、站点基础服务和社区课堂等5大服务。人员协同上，物业安保兼长者应急救援人，物业生活顾问兼长者银发顾问。服务协同上，物业生活服务供方兼为老服务供方，小区灵活就业人员兼居家长者服务人员。

3、杭州西溪诚园

“1+1+X+X”辐射型服务模式

自2016年开始，绿城服务率先为生活在杭州绿城园区的长者开展每年一度的健康服务活动。杭州绿城西溪诚园作为物业企业开展社区养老服务的试点单位，突出三大亮点：一是构建物业养老有效协作机制，共建社区生活服务共同体；二是引进专业社会工作；三是拓展支持，积极发挥志愿精神。打造“1+1+X+X”辐射型服务模式，即1个居家服务中心，1个医疗体检中心，X个社区和X个家庭，在社区内部设立居家养老服务中心，其余区域设立养老服务站点，以小规模多功能型站点为基础，向周边社区提供居家上门服务，让X个家庭共享养老服务，满足老年人多样化的养老服务需求，实现周边社区养老服务全覆盖。

二、“社区+物业+养老服务”模式的痛点

1、社区物业养老服务存在供需错配

目前，我国养老服务业面临服务供给与需求不平衡问题，特别是物业服务企业的供给能力与养老服务的特殊需求之间不匹配。由于受传统文化、生活习惯和消费观念的影响，老年人购买物业服务企业提供的社区养老增值服务并不多。有些有真正需求的长者，物业企业服务人员由于专业性限制，可能又提供不了专业化的养老服务，造成供需错配。

2、多参与主体之间可能存在矛盾冲突

“社区+物业+养老服务”涉及到多方参与主体，包括政府、社区、物业企业、居民和长者等，他们的职责权限不明晰，每个利益主体都有其诉求点，可能导致利益平衡点存在冲突矛盾，如物业服务企业的盈利性与业主希望的普惠性、公益性存在一定的矛盾。

3、为老服务意识观念弱

缺乏专业化养老队伍

大多数物业企业目前停留在对社区的传统物业服务上，为老服务意识观念淡薄。且大多数物业管理人员也主要负责对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及开展一些社区活动等，对长者的医护康养知识和技能缺乏。

4、“社区+物业+养老服务”的

可持续运营问题

社区养老服务的业务较为繁琐，且利润空间不高，与大多数物业企业的利益目标冲突。若物业服务企业不能通过有效经营降低服务成本，一味地通过政府购买服务，则不可持续。对于多数长者而言，并无购买养老服务的意愿，比较能够接受的是公益性服务。综上，使得“社区+物业+养老服务”的可持续运营是一大难题。

三、“社区+物业+养老服务”模式的对策

1、明确各主体的职责权限

协同推进养老服务

“社区+物业+养老服务”涉及多方参与主体。在养老服务过程中，以政府的支持与引导为基础，各主体开展全方位与多层次交流，找到需求和利益共同点，协同参与推进养老服务。以社区居民委员会为中心，向物业服务企业购买社区居家养老服务，并由其代表政府指导监管业主大会、物业服务企业的社区居家养老服务活动。业主大会为根本，通过依法依规地组织、动员业主表决同意利用物业共用部位提供社区居家养老服务，合法解决社区居家养老服务的空间问题，并通过业主委员会代表社区老年业主监督养老服务供应主体的服务行为，维护长者的合法权益。

2、多措并举给予配套支持政策

在物业企业开展居家社区养老服务的同时，政府应积极推动财税支持政策落地，通过减税降费、拓宽融资渠道等多种方式支持居家社区养老服务的发展。如对在社区提供日间照料、康复护理、助餐等服务的物业服务企业给予税费减免，将养老服务纳入政府购买服务指导性目录。在拓宽融资渠道上，鼓励商业银行向提供居家社区养老服务的物业服务企业提供循环贷款、年审制贷款和分期还本付息等产品；支持物业服务企业以企业未来收益权、土地使用权为担保发行债券等；鼓励商业保险、基金、信托等投资居家社区养老服务项目。

3、将物业与医养结合

增强为老意识和培育专业化养老队伍

《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》指出，鼓励开展居家社区养老服务的物业服务企业建立专业人员队伍，加强岗前培训及定期培训，协调职业院校、培训机构为物业服务企业培养养老护理、康复、社会工作、心理咨询等专业人员提供人力资源支持，落实养老服务人员培训补贴、职业技能鉴定补贴等，并将符合条件的从业人员纳入公租房或政策性租赁住房保障范围。此外，还可以鼓励专业医护人员兼职入社区，或者作为咨询顾问入社区，与前述的专业化队伍培育形成补充，将物业与医养相结合，降低专业人员的再培育成本，减少人力资源浪费。

4、依托数字资源与技术开展智慧精准养老

随着信息技术的发展，养老服务也必须与时俱进。社区和物业企业可运用大数据、云计算、人工智能等先进数字技术，构建大数据与城市精细化管理的“社区智慧大脑”，将社区及周边的养老服务需求导入，打通相关的医疗、政务、物业、康养等数据平台，实现养老服务的智慧化、精准化管理。此外，还可以依托大数据平台与宣传推广，树立居民和长者的养老服务付费意识。

主要参考文献：

[1]陈杰, 刘寅坤, 张宇, 石曼卿. 物业服务企业提供养老服务的意义、实施难点与对策建议[J].中国物业管理, 2021(10): 49-54. 

[2]陈杰等.“物业+养老”的演变、意义与前景分析[R]上海交通大学住房与城乡建设研究中心“SJTU住房政策观察8期”，2021年12月.

[3]陈敏, 陈燕, 曹菁, 董佳.社区养老赋能企业多元化发展[J].中国物业管理, 2021(10):60-65.4.

[4]顾渐萍, 桂晴.“物业服务+养老服务”政策与重庆试点案例[J].中国物业管理, 2021(10):66-71.

[5]鲁捷, 倩倩, 张帅. 物业企业参与社区居家养老服务的优势与建议[J]. 住宅与房地产, 2020(16): 35-37.

[6]万洁, 段绍旗, 刘方媛, 张英杰. 应需响应，探索“物业服务+养老服务”可持续发展模式[J].中国物业管理, 2021(10):72-76.

[7]浙江椿龄科技集团有限公司. 诚园“物业服务+养老”模式路径研究. 中国物业管理, 2021(10): 55-59.

[8]中国老年学和老年医学学会2021学术大会“社区+物业+养老”专题论坛. 2021年12月19日.

审核：李明超