案例借鉴∣TOD:城市流量的新磁场
  发布时间:2022-01-10 10:04   来源:城市怎么办

近年来,随着城市空间及人居范围的不断拓展,轨道交通的作用日益凸显。城市内——坐地铁,城市间——乘高铁,选择轨道交通出行的群体已经十分庞大。如何利用其高人流量来创造、更新、汇聚、提升一座城市的价值,使其释放出更多潜力,成为当前研究城市高质量、精细化发展的又一课题。

TOD模式就像是一个都市大磁场,依托强大的交通枢纽吸引着人流、物流、资金流、信息流,汇聚成片区的生活生产消费中心,形成对整个片区的带动,从而实现对城市格局的重塑和对城市地理经济的改写。

TOD逐步从用于“移动”的客运站转变为集中人、物、事,与城市融为一体的未来城市节点,不仅步行就能满足吃、穿、用、玩、赏、商等品质消费,同时能体验各类丰富活动,提升城市生活幸福指数。随着区域配套的成熟度,投资、消费、人才也随之而来,TOD在让居民享受丰富都市生活的同时,此类“流量经济”带来的生机与活力也不可估量。那么以下我们选取几个经典案例予以分析借鉴。

日本 

六本木山本“站城一体”的TOD鼻祖

六本木新城是“TOD”世界的鼻祖级项目,以轨道为节点,通过开发超高层塔楼和地下空间,形成“垂直都市”,将城市空间与车站空间融合,在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区,日均客流300万人次,是东京著名的购物中心和旅游圣地。

六本木新城,又称六本木之丘,位于日本东京闹区内的六本木。毗邻新桥、虎门的商务街,霞关的政府机关街道、青山、赤板的商业街以及麻布、广尾的高档住宅区。四条轨道交通在此通过,交通十分便利。

六本木站位于东京港区,日比谷线与大江户线在此交汇,连接着东京新宿、丸之内、品川三大商务区,串联起JR山手线、南北线、浅草线。

六本木区域还聚集着40多个外国使馆,理应是东京具有国际性属性,具有商务范的地区,但在上世纪末,这里是著名的“大杂院”:大使馆混杂在500户密集排列的旧式木房,以及学校、医院之间。

1986年,东京港区重新划区完成,同年,该地区被东京都政府指定为“再开发诱导地区”,并着手建设施工。六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的,并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。

2003年4月,占地11.6公顷的六本木山正式运营(前期14年,建设3年),年均游客量突破4000万,不仅是日本最成功的站城一体的TOD之一,也是日本城市更新的代表项目。

1.隐身的交通枢纽

森大厦株式会社是六本木山开发建设的主体,在其长达14年的前期土地整理工作中,主要是与400余位土地所有权人协调利益关系,其中大部分以土地入股的方式加入这个项目,以获得土地增值带来的红利,但这对森大厦株式会社是一个挑战。于是,也就有了高密度交通网络隐于地下的立体化枢纽设计,从而为区域争取到更多可建设用地。

六本木山办公区和消费区地下空间相连,白天办公区停车位不够时可以向消费区的停车场靠拢,晚上停车紧张的消费区也可以往办公区分流,整个六本木山24小时运转。另外。地铁直接连通六本木新城地下一层,步行街、地下通道通过上下自动扶梯相连通,交通十分便利。

2.繁华的公园城市

六本木山的目标是打造“城市中的城市”,这座“城市”集合了来自全球各专业领域的设计机构:KPF(森大厦、君悦酒店、榉树坡综合楼),捷得事务所(商业设施),C&P设计事务所(住宅区),槙文彦(朝日电视台及庭院景观)。

建成之后的六本木山不仅有办公、住宅,还有美术馆、剧院、博物馆等文化设施,其间分布有大量的餐饮和购物场所,不仅呈现出高楼林立的区域新形象,还挖掘出更多的公共活动空间。

森大厦高54层,由2-5层的餐厅等商业店铺、7-48层的写字楼、49层以上的美术馆及会员俱乐部构成,聚集了雅虎、乐天、活力门等众多知名企业总部,内有酒店、森美术馆、六本木山TOHO影城、购物中心等设施,还有可以360度眺望东京市容的展望台。

住宅区体现了“住职接近”的理念,也是解决东京都会区高密度居住问题的一项试验。这里由4座塔楼组成,拥有793个住宅单位。半开放式的购物中心——山边 ,充分利用地势变化,打造出错落有致的空间,将“峡谷”意向与商业空间相融合。

六本木山景观设计,被称为“都市森林”,从地面到建筑屋顶,植被见缝插针分散其中,即便在高容积率的形态下,绿地面积为开发前1.5倍,占开发面积20%以上。

3.市民的文化舞台

城市既是剧场又是舞台,六本木山提出构建“文化都心”的目标,六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶露天多功能公共娱乐表演圆形舞台,能为风雨无阻的户外活动提供场地;配合着可变换的喷水设施,满足了多样化的活动场地需求,提供了变化丰富的空间。另外,整个六本木新城内的街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设置有大大小小的银幕,除了显示各种租赁、活动资讯外,还可以转播表演活动,播放各种商业广告,传递信息。区域大型雕塑有19个,小雕塑作品超过100个,大量的艺术文化活动与建筑空间紧密结合,吸引市民参与其中。

成都 

“TOD+5G”公园城市社区

早在2017年,成都就作出大力实施TOD综合开发的战略部署,对轨道交通远期线网规划的694个站点、75个车辆基地进行统筹开发。同时,成都还在全国范围内率先建立了TOD顶层设计体系,指导未来20至30年的TOD综合开发工作。《关于轨道交通场站综合开发的实施意见》中,确定了轨道交通场站综合开发用地的范围为一般站点半径500米、换乘站点半径800米,土地出让起始价可按不考虑轨道交通因素的宗地评估价的70%(含持证准用价款)确定。“综合开发为常态,不开发为例外”,是成都市实施全域TOD综合开发的原则,多个文件的出台将成都TOD综合开发用地落实到了9040个具体地块。

去年3月,总投资约110亿元的成都新津站“TOD+5G”公园城市社区示范项目正式开工,作为成都首批TOD综合开发示范站点之一,该项目按照站城一体、职住平衡理念,强化科创赋能和公园社区打造,将依托BIM+5G+阿里云,构建城市数字底座,将高铁站、地铁10号线新津站、S8号线站点以及公交场站通过地下、地上连廊无缝衔接,垂直空间叠建商业商务和产业载体,打造成集5G场景展示、科创空间、未来社区于一体的公园城市社区示范单元。为顺利推动项目进行,新津轨道城市发展有限公司拟将66%股权转让,欲引进国内外优秀的房地产企业打造公园城市新地标。

零售巨头沃尔玛、日本最大综合金融服务集团欧力士、“世界最美书店”茑屋书店、万科、苏宁、红星美凯龙……一批全球知名品牌和国内领军行业纷纷与成都TOD成功“加好友”。

杭州 

因湖而名,因“线”而强

迈入新世纪以来,杭州在TOD理论研究、实践应用方面均走了国内城市前列,率先以大TOD理念指导综合交通规划、城市总体规划、都市圈一体化规划的编制,在“交通西进”、杭州城东新城规划建设、杭黄高铁规划建设、杭州地铁1号线规划建设、萧山机场经济带规划建设等重大工程中主动践行“XOD+PPP+EPC”模式,统筹做好线网互联互通、沿线高密度开发、线站城产一体化等文章,为打造与世界名城相媲美的生活品质之城奠定了坚实基础。

过去20年,杭州之所以能在充满挑战的形势下实现跨越式发展,其中一个非常重要的原因就是推进以高铁交通为特色的综合交通枢纽的打造。2008年,为加快实施“决战东部”战略,杭州对东站及周边地区9.3平方公里进行了综合开发,通过优化路网交通、完善基础设施、建设高品质住宅区、集聚现代服务业功能,形成了以现代综合交通枢纽为依托,以高端商务办公、商业休闲、旅游服务、居住生活功能为主体,具有高品质管理服务水平的现代驿城和彰显城市形象的都市门户。

“一街一中心”规划效果图

杭州在全国率先提出“人跟线走”为主,“线跟人走”为辅的理念,形成“老城区线跟人”+“新城区人跟线”相结合的地铁沿线开发建设模式,做到地铁延伸到哪里,城市就发展到哪里,人口就集聚到哪里,以地铁建设带整治、带保护、带改造、带建设、带开发、带管理,促进建筑和人口从老城区疏散,推动企业向工业园区集中、高校向高教园中集中、建设向新城区集中。

比如,在杭州地铁1号线工程中,创造性地采用了双Y线方案,一举打通了主城与下沙、临平、江南三个副城,受到了广大市民的普遍好评。再比如杭州在国内率先全面推广“地铁+物业”开发模式,坚持做到“上盖是原则,不上盖是例外”,在满足地铁站点综合交通功能的前提下,对地铁站点上盖及周边物业实施一体化综合开发,从而诞生了以“杨柳郡”“天空之城”等为代表的一大批高密度高价值高品质的地铁上盖物业。除此之外,杭州还在七彩小镇的建设中融入了公交TOD,把以往露天的公交站场用地一并纳入土地出让范围,把地面层的公交站场重建、装修好,无偿移交给公交公司;同时对上盖空间进行综合性利用,有电影院、健身中心、老年活动中心、停车场等,同时也将市政服务大厅引入到了这个城市综合体中,使之成为新的地标性的城市节点。

高铁上盖、地铁上盖、公交上盖,这些杭州案例都依赖于观念的突破——不仅需要开发商的观念更新,更需要政府部门及公交公司对于新观念的包容与接纳。杭州的早期政策明确了地铁投融资的基本模式,也明确了地铁集团“做地、做房、做房东”的职能,近期的政策又明确了征迁资金分担原因、轨道交通筹资方式、地下空间开发利用管理办法、上盖综合开发供地方式,这样由下至上、多年探索、逐步健全的专业政策出台和落地,让杭州的TOD开发之路走得稳稳当当。

参考资料:

1.匠工营国公众号《新时代,如何成功打造TOD模式?》

2.景观家公众号《日本TOD模式下的成功案例》

审核:蔡峻

  作者:张朵  编辑:陈俊男