未来社区是以满足人民美好生活向往为根本目的的人民社区，是围绕社区全生活链服务需求，以人本化、生态化、数字化为价值导向，以包括未来邻里、未来教育、未来健康等9大场景创新为引领的新型城市功能单元。未来社区建设需要大量的资本、技术、管理运营的投入，以浙江省首批24个未来社区项目为例，总投资额就达到了2114亿元。既往单靠政府财政投资、建设、运营的模式瓶颈突出，必须充分调动社会资本方的力量，带来富有活力的资金、创新的技术和丰富的管理运营经验，同时结合政府的政策引导，共同助力未来社区建设。在当前“房住不炒”的背景下，未来社区建设的投融资模式，既要解决市场化运作的经济平衡性问题，同时又要落地九大场景中的公益性需求，这就对于投融资模式提出了更高的要求。

一、投融资模式创新应基于未来社区三重属性

未来社区投融资模式创新应基于未来社区建设的公益性、专业性、平台性三重属性。首先，未来社区建设以“老百姓美好生活向往”为中心，九大未来场景建设中亦包含非营利性的模块，因而必然具有公益性或准公益性。第二，未来社区建设遵循“人本化、生态化、数字化”三大基本原则，不仅是传统工程设计施工的模式，更是包含经济、社会、人文、环境、科技等多个方面的内涵，必然需要极强的专业性。第三，未来社区建设将构建起以“九大场景创新”为重点的集成系统，各场景下的数据将汇集成数据平台和流量平台，进而发展出经济平台和资本聚合平台，因而未来社区建设具有丰富的平台性。

公益性或准公益性使得其具有正外部性，如何实现外部性的内在化是未来社区建设投融资模式发展的重要方向。基于“谁受益、谁承担”的理念，未来社区建设投融资模式应当构建多种路径的项目溢价回馈机制，使得未来社区建设投融资项目带来的区域经济价值成长能够反映到投融资项目以及其参与各方的收益中，实现溢出价值回流，从而更好地实现激励相容，支撑未来社区项目的持续投入。同时，未来社区建设的公益性或准公益性使得其需要并应当获取合理的政策性融资支持，包括政府直接投资、政策性金融、国有机构增信等。未来社区建设投融资模式可以通过和政府专项资金、开发性、政策性金融工具的结合，获得股权或债权性资金投入，提升项目信用，补充项目融资缺口。

另一方面，未来社区建设的准公益性也指出了其具备的商业价值。结合未来社区建设的内容和投融资模式的特点，未来社区项目商业价值的提升可以从业务本身和资本运营等方面开展。在业务方面，可积极打造规模化运营的成熟业务，或提供较稳定的收益现金流，或建立较高的增值成长预期等。在资本运营方面，未来社区建设投融资模式还可通过建立股权流转机制、开展资产证券化等方式提升项目资本和资产的流动性，改善收益水平。也可通过创新模式设计，在公开市场开展直接债务融资或权益融资，优化未来社区项目的融资成本和杠杆水平。

二.未来社区建设投融资模式创新的路径

投资建设运营一体化 

是未来社区建设的投融资创新的重要基础

投资建设运营一体化，通过投资主体多元化，充分发挥社会资本方的专业特长，协同合作，以分担未来社区投资的风险、共享收益。实现形式上，投资主体多元化应以联合体的方式实施，或以多主体股权合作的模式组建项目联合体、或者以龙头企业总包带动上下游企业形成项目联合体；主体选择上，应该选择专业优势互补的联合体作为项目的执行方。

投资建设运营一体化，通过风险收益匹配，落实社区公共服务设施的产权，提升不同社会资本方参与的积极性。风险收益匹配，关键是梳理出“三化九场景”中包含商业性、或准商业性的公共服务设施，并落实此类型公共服务设施的产权、经营权及使用权，保障参与建设运营的社会资本方获得应得、合理的产权收益。

统筹规划资源和区域整体布局 

是未来社区建设的投融资创新的重要方向

统筹规划资源和区域整体布局，一是通过统筹政府非财政收入资源，以“项目+土地资源”模式，形成“政府主导治理—土地溢价出让—开发收益回馈”的路径，减少对财政资金直接投资的依赖；二是通过联动周边资源，与周边基础设施建设、产业转型、社会发展和公共服务提升有机结合，联动开发未来社区周边的片区，提升区域整体发展；三是统筹规划资源和区域整体布局，通过增量价值内部化，充分发挥开发性思维和产业发展思维，打造未来社区项目的自我造血能力，建立以增量价值创造为基础的回报机制，在发展中实现风险共担和利益共享，实现激励相容和可持续投入。

挖掘组合多跨应用场景的商业价值 

是未来社区建设的投融资创新的重要潜力

挖掘组合多跨应用场景的商业价值， 一是通过平台化运作，挖掘九大场景的商业价值。挖掘多跨应用场景的商业价值，首先要以数字化手段打造“三化九场景”的平台，并融合九大场景的相关的智能模块，推动多跨应用场景的落地；其次，链接未来社区多边群体，并创建互动机制，从而在满足多边群体需求的同时，挖掘商业价值和社会价值。二是通过场景集群运作，实现九大场景的价值最大化。针对标准、非标准的场景可将区域内同类场景集群运作，整体引入社会资本进行投资、建设和运营，形成同类场景规模运作，降低建设和运营成本，提高投资效益；针对关联、非关联的场景，可将区域内相关联的多个场景进行跨行业打包，引入社会资本进行投资、建设和运营，形成关联场景集群运作。

提升社会资本的综合回报 

是未来社区建设的投融资创新的重要条件

未来社区投资规模较大、实施周期较长，需要充分调动社会资本参与，切实提高社会资本的财务收益。针对项目资产收益，可结合未来社区的未来交通、未来创业、未来服务等收益预期较为明确、现金流较为稳定的场景，通过收益权、债券、股权等多种类型的资产证券化或以不动产投资信托基金（REITs）方式加快资金周转，提升资金收益率。针对项目股权收益，可结合未来社区的未来教育、未来健康等经营属性较强，成长性较好的项目，做好资本运营规划和落地，充分发挥资本市场的杠杆力量和证券化带来的资本价值放大效应，通过股权证券化等路径提升社会资本的股权价值增值空间。

审核：邵莹