六本木新城位于东京闹区内的六本木，新城以轨道站点为节点，按照“垂直花园城市”理念，通过开发超高层塔楼和地下空间，形成了著名的都市复合开发区，是日本规模最大的都市更新计划之一。

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民间主导、政府配合的更新过程

六本木地区占地11.6公顷，不仅是日本有史以来由民间主导规模最大的都市更新案例，也是当时世界上最大规模的民间更新改建案例。六本木位于东京都中心的港区，距离日本皇宫仅0.5公里，大致相当于上海的淮海中路西段，或是北京的东郊民巷。实际更新地块占地174亩，分属400个不同的产权人所有，另有租地建房的300户。项目由森大厦株式会社牵头，协同约400家企业、团体、个人投资4700亿日元参与开发。整个改建过程从开始协调到获得权利关系人百分之百同意，历经了1000多轮谈判，最终耗时17年完成开发（施工用了3年，规划、设计以及与拆迁户沟通用了14年）。通过漫长的协商，500多户曾经独门独院的老住户全部同意拆迁，400多户选择回迁。这意味着，新建的4幢住宅楼840套住宅，有一半提供给老住户，保留了原来的社会关系，充分体现了“以人为本”的思想。

森集团的开发思路是“整合一个大基地，建造一栋办公大楼”，执行方式是与地主共同合建，长期持有产权，并由森集团负责租赁管理。日本是一个实行土地私有制的国家，若没有土地产权人的同意，政府或房地产开发商不能强制拆迁城市居民的房屋。为了达成共建目标，森集团探索出权利置换方式。权利置换是指更新地区内的土地所有权人、合法建筑物所有权人、他项权利人或实施者，提供土地、建筑物、他项权利或资金，参与或实施城市更新事业，在城市更新计划实施完成后，按其更新前的权利价值及提供的资金比例，分配更新后建筑物及其土地之应有权利金。权利置换通过土地所有权人和权利关系人互助合作的方式实施城市更新，解决了复杂的土地权属问题。

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混合、集约、垂直开发的建设理念

六本木新城有机更新充分运用了“垂直花园城市”的建设理念，打造多层次、富有效率的城市生活形态。森集团挑战传统土地细分式的平面都市规划，打破单一的土地使用分区概念，将“职、住、娱、商、学、休”等功能纵向叠加，大量利用空中与地下空间，将都市生活流线由横向改为竖向，建设一个“垂直”的而不是“水平”的都市，从而改变人们的居住与生活行为方式。

六本木新城综合体总建筑面积约76万平方米，容积率达到6.55，通过增加大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，并缩短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间。改造前90%的土地上都是低层住宅，普遍是2-3层，最高9层，整个区域仅有10%的公共空间和绿地，除了居住空间，人们的可活动空间并不多。通过改造，整个地块的地下和地上空间得到了充分开发，在原有地块77%的土地面积上创造了76万平方米的使用面积，其余23%的土地面积用于绿化、公园和公共活动场所。通过在空余地面、人造地基、屋顶上营造绿色，立体开发后的绿化率由此前的14.2%上升为25%，绿化设施的空间分布更加均衡、种类更加多样化。主楼六本木森大厦地下6层、地上54层，总高238.05米，以占整个地块5.4%的土地面积创造出了新城50%的使用面积，大大集约了土地，扩展了人们的活动空间。森大厦自下而上的主要功能有停车、餐饮、商业、办公和美术馆，雅虎、乐天、活力门等众多日本知名企业总部也落户于本大楼。

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公交主导、立体多元、以人为本的交通组织

通过修建匝道、隧道，将区内六本木大道与区外3号环线道路联通，形成汽车快速通达的道路交通网络。六本木新城位于地铁日比谷线六本木站上方，地铁站可直接连通六本木新城负一层。步行街、二层步行连廊、步行广场（66广场）、地下通道及上下自动扶梯互相联通，组成了一个四通八达的步行网络。这些措施形成由地铁、公共汽车、私家车、步行组成的立体交通联运体系，不仅实现了人车分离，也确保了交通安全。

同时，专门设置了出租车乘车处和租车服务处，为人们出行提供了多样化的交通选择。六本木新城共有12处停车场，共计2762个车位，24小时营业；另设50辆摩托车和332辆自行车停放处。停车场的设计充分考虑了不同时间的停车需求，将整个办公区和消费区的地下空间相连，白天办公区停车位不够时可以借用消费区的停车场；晚上停车紧张的消费区可以往办公区分流。

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多样化功能综合的“24小时城中城”

六本木新城遵循“24小时城市”理念，采用集群化、综合化、人性化开发模式，综合工作、生活、娱乐、学习等所需的一切设施，以期满足人们日常活动的所有需求。六本木新城由ABC三个基本区域构成，集居住、公共服务、办公、商业休闲功能于一体，满足都市生活的各种需求。

A区位于项目北端，面对六本木大街，是六本木新城的主要入口，集商业、教育等综合设施于一体。B区是六本木新城的核心区，包括森大厦、凯悦酒店、朝日电视台、综合影院等，通过商业空间、街道和公园把这些主体建筑串联起来。C区位于项目的南端，拥有四栋住宅，此外还有一幢多层的办公楼和其他生活辅助设施。

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参与性、体验式、艺术性的公共空间

城市公园——立体迴游式绿化环境。为了贯彻“垂直花园城市”理念，六本木新城致力于创建开放性空间和绿化环境。对集约土地利用获得的开放空间及屋顶积极实施绿化，营造出众多的屋顶“小自然”环境。一部分屋顶被种上麦子、水稻，让居民体验久违的乡村生活。空中花园考虑到大树根茎的需要，覆土厚度达到80cm-1m，成为了市中心的绿肺。除此之外，其他步行廊道、广场也都通过绿植进行装扮。占地4300平方米的毛利花园是一座带有本土文化风格的园林，成为展现六本木历史与文化的载体。从地面至屋顶的多种多样的广场、街道、绿地形成了“立体迴游”的都市森林。

城市生活的舞台——开放的广场和街道。六本木露天广场拥有可以任意开放的、遮蔽式穹顶露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能风雨无阻地为户外活动提供场地。另外，还有66广场、半开放的“Hill Side”、步行街、城市综合体中入口广场、半室内庭园、屋顶绿化广场等空间形态，将建筑综合体与城市公共空间相互渗透，为市民提供了丰富有趣的活动场所。

城市艺术文化——丰富的文化艺术设施。设计者们充分考虑工作、居住、休憩的多重功能，在设计中融入了文化、艺术、商业、购物以及休闲等元素。六本木新城的艺术设施包括艺术中心、展望台、博物馆、图书馆、教育设施等。此外，榉树坂路聚集了近二十位知名艺术家设计的休闲椅、雕塑等艺术设施。这些景观艺术品的设置与森美术馆共同践行了六本木“文化都心”的建设理念。

活动策划——全年度的营销推广计划。六本木新城主张“城市既是剧场又是舞台”的理念，具有全年度的营销计划和开放的设施。每季度举办不同的主题活动，并提前公布下个月的活动计划，以吸引公众参与。同时结合旅游业，积极开展地区观光、艺术文化及商业活动，以六本木露天广场为主的公共开放空间，满足人们多样化活动的需求。整个六本木新城内的街道、建筑物墙壁、电梯分别设置大小不同的荧幕，用以显示租赁信息、活动咨询、转播表演、播放商业广告，方便信息的获取和传播。

总结

综上分析，六本木新城有机更新案例提供了以下值得借鉴的经验：

1.运用“权利置换方式”协调多方主体的诉求，推进区域的整体更新。

2.遵循“紧凑型城市”理念，构建垂直立体的都市生活，集成工作、生活、文化娱乐等功能于一体，有效减少通勤交通；提高开发强度获取开放、绿色的公共空间，营造理想生活场所。

3.遵循“垂直花园城市”理念，见缝插绿，打造多层次、点线面结合的绿色都市森林，促进人与自然的互动。

4.运用“以人为本”的设计手法，营造宜人的尺度、安全连续的步行环境、多样性与文艺性的公共场所促进人与人的交往。

5.通过活动策划、艺术设计、文化教育提高综合体的吸引力，达到聚集人气的目标。

6.规划多样的交通设施，特别是与地铁站的无缝衔接，提高项目的可及性。

参考文献：

1.施瑛，费兰.城市综合体中公共空间设计的分析——以日本难波公园、六本木新城为例 .

2.张国全.日本成功的城市改建项目：东京六本木新城城市综合体规划设计介绍.

3.黄跃.“立体城市”的土地利用之道——以日本东京六本木新城为例.

4.骆亭伶.民间主导、政府配合的超大型都市更新——东京六本木Hills.

审核：李飞孟