从本质上讲，不同时代的城市更新都是新的经济、社会、政治需求对既有城市空间的改变，是一个新的“空间生产”的过程。

2015年前后提出的“存量”非常直观地阐述了我们今天所面临的现实。如今，全国住宅人均已经超过四十多平方米了（不计农村），办公楼的空置率也很高。在这样的背景下，我们从十九大到十四五规划一直在谈如何更新。城市的高质量发展实际上根本是“创新”，“创新”是存量经济发展的根本出路。

美国是较早完成城市化和工业化的国家，他们的社会学家很早就捕捉到了未来经济社会的变化：一来，这些学者在上世纪70年代初就提出了“后工业社会的来临”，归纳了二战以后美国和其他欧洲发达国家产业的变化趋势，而这种趋势在我们当今社会中或多或少正在发生着；二来，在过去二十多年间，创新、创意产业正在成为后工业社会具有引领性的动力。有的人将其归纳为“3T现象”，即人才（Talent）、技术（Techonology）、宽容（Tolerance）。由于创意阶层的流动性大，一个城市能否积极主动地营造有支撑力的“人文环境”将成为“知识时代”城市竞争力的重要因素。

01

“塑性”城市与混合功能区

城市经济的助推器

二战后，以《雅典宪章》为宗旨的城市与区域规划为福特主义模式的实现提供了重要的空间保障。城市功能分区和建筑形式极大地满足了这一时期的标准化、规模化、快速生产的要求，使城市空间呈现“刚性”的特点。

而在后工业社会，经济转为灵活的资本积累模式，城市中出现灵活的空间需求，功能活动与城市、建筑之间的关系变得越来越复杂、模糊，空间可塑性加强。其中，面对面交流的环境变得越来越重要、成为创新经济所依赖的重要“基础设施” 。

今天是一个柔性空间的时代，工作、休闲和日常生活等场所之间的分隔越来越模糊。由于高科技和数字经济的兴起，只要是拿着手机，在咖啡馆喝咖啡或者在街头等汽车的时候都可以工作。在柔性空间时代，功能混合才是城市所需要的，而且可以带来更高的创造性。多功能空间的城市规划是推动经济发展非常重要的一步。

在这样的时代背景下，越来越多的高度功能混合的更新项目出现在老城区。一些衰退的老旧工业区转变为新的服务业、创意产业场所、相应产业人群的居住地，以及服务设施等。这些城市也因此变得更加具有吸引力。

举一个案例，美国匹兹堡老工业城中的一个厂房，近年被改造成玻璃工作室。这个工作室在当地很有名，很多人到这里来学习玻璃工艺。随着这些人的到来，周边原本萧条的社区开始有了动作，甚至盖起了年轻人的住宅，这就是城市更新中的针灸。

再例如伦敦国王十字火车站，这个地方曾经有很多棕地，也有铁路轨迹和老火车站。近年，经过改造后，它成了欧洲之星列车的终点站，再次带动了整个地区的发展。

这个改造项目的目标是引入数字经济等新型产业和创新创业人群，来使衰败的老工业环境重新恢复活力。伦敦艺术大学也被引入到这里。一些老工业设施被改造成不同档次的住宅，通过水平和纵向的功能混合，一个受人喜爱的、24小时充满活力的街区被创造出来。

在伦敦内城产业升级的过程中，这个项目利用区位优势，以创意产业为驱动，营造高度功能混合的街区，实现了城市中心区边缘地带的复兴，是伦敦继金丝雀码头地区改造项目后的又一成功实践。

02

复合社区

社会融合的新途径

房价过高是中国房地产非常棘手的问题。而且，房地产占据了太多金融资源，使我们的经济不堪重负。城市的高房价对绝大多数年轻人和创业人群来说犹如一道难以逾越的高墙。如何在自持房或者私有房结构偏高的情况下，使年轻一代甚至老年人面对一个更加平稳、合理的居住市场，是中国城市在未来更新中的重要命题。目前雄安新区正在探索的公共租房体系正是对高房价症结的解决途径之一。未来加大社会住房建设，降低私房率将是中国城市更新的重要方面。

近期，北京政府开始鼓励非居住建筑改建宿舍型租赁住房，同时也鼓励租赁住房、研发、办公、商业多业态混合兼容。住房问题还是要通过政府的行为来解决。

在西方发达国家，私有租房、住房合作社租房、政府公租房的复合租赁结构很常见。住房合作社租房是指，几位中产阶级人士成立一个公司，通过个人积蓄及向银行贷款来买地盖房，之后民众再排队租赁这些补贴房租的房子。

伦敦硬币街就是非常有名的此类住宅。二战后，为了振兴经济，英国政府在这里举办了博览会，想吸引更多的商业公司入驻，但是硬币街还是不断走向萧条。直到上世纪70年代，民间力量以住房合作社的方式激活了这里。该地区的三个居民成立了一家非营利机构，希望通过社区规划与发展，改变这一地区日益衰败的景象，为社区提供自己的住宅。非营利机构的所有成员都是本地居民，他们了解社区的需求。1980年初，该机构成功地从政府手中买到了南岸地区的一些废弃土地。他们把影响环境的老工业建筑拆除，开辟新的公园，建设沿河步道、住宅及相应的服务设施。现在硬币街已经成为伦敦景观环境人气最高的混合社区。

03

既有城市的综合整治与织补

城市织补应当是综合的。德国柏林在这方面开始得最早，推进时间非常长，规模也非常大。上世纪80年代，柏林提出了“谨慎城市更新（Gentle Urban Renewal）”，在空间上织补被支离的19世纪柏林的城市肌理；在功能上综合解决城市面临的一系列的问题，如公共空间、遗产保护、社区利益、工业功能置换与发展等。英国曼彻斯特准备申办奥运的时候也做了类似的工作。对衰败严重的住宅进行改造，并制定了促进可持续城市街区的指南。指南提出鼓励邻里交流的街道、多种功能的融合性、高密度住宅（以支撑公交、多样的商业、服务设施的运营）、环境、社会、经济的可持续性等10个方面的原则。这些都是非常值得研究和思考的。

景德镇是一个以陶瓷工业为带动的过去逐年发展的城市，但到了上世纪90年代初开始衰退。景德镇有14个老旧工厂，工厂衰退之后这个城市就坍塌了。因为很多服务设施以及职工宿舍等随着工厂的关闭都消失了。

针对这种状况，我们从整个城市的角度入手，进行城市更新工作。在整体研究后，我们以陶溪川地区作为启动点。对于老建筑，例如上世纪90年代的厂房，里面有代表景德镇陶瓷工艺发展脉络的窑，我们保留了它们的内部空间，只是进行外部修缮。

在策划、运营方面，我们引入了很多文化活动和产品，如周末集市、春秋大集、青客空间、线上陶溪川等，这是一个动态的过程。在陶溪川，每个星期都有面向年轻人的陶瓷艺术集市，鼓励年轻人在这里售卖自己的品牌、产品。这个活动吸引了全国各地陶瓷行业的年轻人来到这里，同时还带动了跟陶瓷相关的艺术活动及学术活动。

因为这个活动主要面向年轻人，所以我们启动了学生宿舍、廉价住宅的营造，向年轻人提供了低租金的住宿，让他们能够承受两个星期到三个月的创业或短期实习。

景德镇原来只是在老城区里有热力高峰，现在高峰已经转移到陶溪川区域。我们通过这个项目带动了景德镇城市向东的复兴和发展。

04

总结  

存量时代的城市更新必然涉及既有的建筑环境，织补既是对现实的尊重也是一种完善。它是一种综合的策略，包括了为促进既有城市可持续发展的所有方面。存量时代的更新与织补不只需要地标性的纪念物，更需要有利于创新的广义城市环境。

文章来源 | CBC建筑中心公众号

作者 | 张杰

编辑：汪聪聪

审核：蔡峻