高速铁路客运站不仅是城市对外的枢纽，更是城市发展的引擎，其高可达性的优势对商业、商务办公、娱乐中心等有较强的集聚性。高铁具有投资规模大、经营成本高、投资回收期长、建设期和运营初期亏损等特点，商业开发是弥补高铁建设运营亏损、保障高铁可持续发展的重要途径。在确保其安全高效运营管理的前提下，依据国务院、住房城乡建设部、中国铁路总公司相继出台的一系列文件，拓展综合开发业务，对高铁站房及毗邻地区进行商业开发，发挥高铁经济的商业价值，为项目带来多元化资金收益，将有利于未来高铁枢纽产生更具公共性的附加功能价值，使综合交通枢纽地区成为集多种城市功能于一体的综合组团，城市发展的先导区。

高铁站房及毗邻地区作为车站功能的重要载体，人流量聚集，且建筑规模通常较大，但由于车站选址、功能定位、规模及经营管理等方面的问题，成为铁路土地开发的洼地，存在许多问题与挑战，例如：

（1）站址偏远，远离区域经济核心，商业氛围尚不成熟；

（2）旅客在站内滞留时间短，消费数量和质量不高；

（3）配套基础设施不能满足商业开发需要，站房仍以运输生产为主，缺乏对商业开发的整体考虑；

（4）缺乏专业的开发团队和运营管理团队，站务人员对商业开发缺乏积极性；

（5）商业定位不明，业态单一，同质化现象严重，同行恶性竞争等等……

国内外商业开发模式的成功经验 

国外高速铁路发展较为成熟，在铁路车站商业运营方面的经验也颇为丰富，几种经营模式在国内外一些著名的高铁站区商业规划与开发中被广泛应用。

欧洲：

专业机构统一开发，与车站建设同步

在铁路商业开发中，德国、法国明确开发主体，车站主体建筑与商业开发同步规划、设计、施工和运营，开发收益挂钩站务人员收入。首先，组建或指定专门机构，统筹组织车站商业开发，负责开发规划、建筑设计、建设管理和运营管理。其次，整体规划，有序推进车站商业开发，商业经营设施与车站主体工程同步设计、施工和投入使用。第三，采取租赁经营方式，分散经营风险，降低流动资金压力。第四，引入知名企业和连锁品牌，提高经营档次和服务水平。第五，明确经营项目种类、店铺数量、店铺大致位置、店铺面积、租金收取标准等，公开招标，确保公平公正。第六，签订合同，明确经营项目、店铺数量、店铺位置及面积、租赁期限、营业时间、租金构成及支付方式、双方的权利义务以及违约责任等条款。第七，收支两条线，实行全面预算，支出预算原则上不得高于租金收入，超支不补，结余不上缴。

例如，德国铁路公司(Deutsche BahnAG)作为德国铁路的建设方和运营方，组建德铁国际公司(DB International GmbH)，专门负责车站商业开发总体规划、建筑设计和设管理等工作；组建旅客车站服务公司(DB Station & Service)，专门负责商业开发项目的招投标及日常运营管理等工作。法国国营铁路公司(SNCF)作为法国铁路车站的所有者，组建车站商业管理与整治公司(A2C)，专门负责车站商业开发的规划、实施和管理等工作。

东亚地区：

建设车站商业综合体，打造城市综合中心

日本、韩国及中国的台湾和香港地区均以车站为核心，地方政府、铁路部门、开发商三方合作，对站内资源、站外毗邻地区资源和城市关联产业资源进行全面、系统开发，逐步建成一个集交通枢纽、商业服务、娱乐休闲于一体的城市综合中心；其站外毗邻地区开发范围主要集中在500—1000米半径范围，通过步行系统衔接各功能单元。

例如，日本名古屋站拥有全世界最高的车站大厦“JR 中央塔”，开发有东急百货、高岛屋百货、各类酒店以及商务办公等。韩国首尔站毗邻地区开发有乐天超市和乐天奥特莱斯商场，内部有快餐店、韩餐店、礼品店、咖啡店等各种便利设施。台北站地上、地下共计十层，其中二层为美食料理，三至六层为台铁和高铁的行政中心，地下一层为台铁地下街、诚品捷运商场和台北新世界购物中心。香港九龙站站房及毗邻地区开发旅馆、办公室、零售及住宅共计102万平方米，其中90层的塔楼容纳了零售、办公及豪华宾馆，是香港海湾的醒目标志。

短期资金不足可分期开发，首先投资建设一个高品质的车站，然后吸引社会投资开发车站毗邻地区。2013 年正式启用的杭州东站是中国大陆地区较早进行大规模商业开发的高铁车站，站房与商业融为一体形成车站商业综合体。地下一层开发商业1.6万平方米，业态主要为美食45%、休闲25%、时尚百货20%、生活服务(金融、通信、快捷酒店等)10%，服务群体的20%定位为周边写字楼、住宅区人群及站务人员等。同时，车站毗邻地区吸引社会投资规划建设华润·万象汇、港龙城、德信·杭州之翼等大型商业项目，打造城东新城的商业中心。

主要经验启示和开发建议

符合城市总体发展规划，避免盲目开发

高铁站房及毗邻地区的商业开发应符合城市总体规划目标，考虑区域人口、城市经济指标、历史人文、商业脉络、商圈、消费层次和消费能力等因素，依据城市规划确定开发项目的选址、定位、规模和档次等，不可一味追求高端大型。其次，应结合地区特色，开发适应地区发展的商业项目，树立风格独特的商业形象，避免盲目跟风。第三，应符合地区经济现状及发展要求，合理开发住宅、商业、办公、酒店、餐饮、娱乐、物流等业态，既要避免超前开发、冲击地区市场，又要避免低估市场需求、浪费开发资源。第四，应注重规模效应，按线或区域整体开发，避免单个站区独立开发。

因地制宜，合理选择商业模式

大型铁路交通枢纽在各自的商业规划中更注重打造各具特色的地区功能定位，造就多样化的交通枢纽型商业区功能。其特征主要分为四种：一是以互补为主的复合型，即在积极发展交通建设的同时补充商业服务，从而促进经济发展；二是主题鲜明的功能型，通过发展特色的主题商业活动，从而打造主题鲜明的功能型交通枢纽；三是环境良好的聚合型，结合当地城市的人文景观，打造环境良好的商业环境；四是快捷便利的加强型，由于客运站乘客具有快速流动的特征，据此打造快捷便利型商业。

重要交通节点的大型车站宜采用复合型商业模式，在建设车站商业综合体的同时，可在车站毗邻地区建设住宅、商业、办公、酒店、餐饮、娱乐、物流等商业项目，形成区域经济中心，带动地区发展。

依托公共交通，营造良好的慢行环境

车站及毗邻地区重点开发范围一般划定为车站周边800米半径范围内，其交通组织的科学性和便利性尤为重要，车站与商业开发各地块之间的连通性会严重影响商业开发的整体收益。在开发区域内部交通组织方面，可设置直达车站商业综合体商业层的快速扶梯，增加商业层的客流量；车站与周边各开发地块间建设良好的车行、骑行和步行环境，向各开发地块源源不断地输送客流，刺激旅客的消费欲望，提高开发收益。在开发区域外部交通组织方面，坚持公交优先，借助公共交通组织庞大的人流、车流集散，对接城市公共交通体系，设置通往地铁、轻轨、BRT和公共汽车站的便捷通道，吸引周边的城市人群到此消费。

节约集约用地，地上地下融为一体

随着城市化进程的加快，城市主地资源的缺乏极大的限制了城市的发展。土地资源的缺乏，促使在城市建设过程中注重地上空间和地下空间的综合利用，上述成功的案例都采取了把地上的商业、商住设施、商务与地下的交通、市政、商业、停车等有机结合起来，尤其将地下空间作为商业中心的新布局，更有利于减少地面人流量，缓解地面交通拥堵，减少天气影响因素等。

结 语

从传统功能看，车站是为旅客出行提供乘降和短暂停留休息的服务场所，但从国内外的先进经验看，带有候车室的大中型车站已经很少见了，一批带有商业中心和服务中心的多功能、信息化、现代化新型车站的投入使用， 在为旅客提供便利、安全、卫生、人性化旅行服务的同时，也逐步融入当地的区域文化中，成为城市的独特风景画和经济圈。

目前， 我国铁路已进入大规模现代化建设时期，借鉴成功做法， 同步搞好我国高速铁路站的商业开发与综合利用，对树立中国铁路新形象、提高经济效益、百姓安居乐业具有重要的意义，同时必须从中国国情和铁路实际出发，把握机遇，着眼未来，统筹规划，全面推进。

【参考文献】

[1]张再华.德国、法国铁路客运车站商业综合开发管理考察报告[J].铁道经济研究,2009(1)

[2] 马令.高铁车站站房商业综合利用开发问题浅析[J].热点聚焦, 2019(10)

[3] 朱建平.高铁客站商业开发创新研究 ——以杭州东站为例[D],杭州：浙江工业大学,2015

[4] 张伟.高速铁路车站商业开发探讨[J]. 城市交通,2018（1）

审核：蔡峻