“2021首届中国(浙江)诚信品牌房企、物业服务企业峰会”主题演讲

2021年7月23日上午，“2021首届中国(浙江)诚信品牌房企、物业服务企业峰会”在杭州城研中心举行。峰会由杭州国际城市学研究中心（浙江省城市治理中心）、浙江广电集团钱江都市频道（钱江台&钱江视频）、公众号《浙房会》共同主办，省国土空间规划学会城市综合开发专业委员会协办。原中共浙江省委常委、杭州市委书记，杭州城市学研究理事会理事长，浙江省首批新型重点专业智库浙江省城市治理研究中心主任、首席专家，浙江大学兼职教授、兼职博士生导师，中央美术学院客座教授、客座博士生导师，浙江省大运河文化保护传承利用暨国家文化公园建设工作专家咨询委员会主任王国平应邀出席，并作《关于新时期土地集约节约利用的思考》峰会主题演讲。峰会由杭州市房地产业协会秘书长丁晓红主持。房地产开发企业、品牌物业企业、运营商负责人及杭州市房地产发展研究中心、浙江大学房地产研究中心、杭州市房地产业协会、钱江都市频道、杭州城研中心等相关单位共计60余人参加。

王国平认为，土地是城镇发展的载体，是经济和社会运行的物质基础。随着新型城镇化的快速推进，土地问题成为新型城镇化进程中的核心问题和基础问题。中国革命时期的最大问题是土地问题；中国建设时期的最大问题同样是土地问题。研究中国的新型城镇化，推动高质量发展，创造高品质生活，也需要从研究土地问题入手。

王国平首先分享了新时期城市土地问题的几点认识，对马克思主义的级差地租理论及其中国化、土地出让金的概念及如何分配使用等问题作了剖析。他指出,“地租理论”特别是“级差地租理论”是马克思政治经济学的重要组成部分。从本质上而言，“土地出让金”就是各级政府作为城市全民（国有）所有制土地所有者的代表，向全民（国有）所有制土地使用者收取的“地租”和“级差地租”。各级政府只要严格依法做到它所收取的地租特别是级差地租“取之于民、用之于民”，其彰显的必然是全体人民所期盼的马克思主义的公平正义！

王国平认为，土地价格和房价有一定联系，但不是影响房价的决定性因素，房价高低主要是和市场供求关系有关。因此要稳定房价，就要从供需关系入手，解决供应量问题。破解老百姓“住房难”问题，地方党委、政府要坚持“两手抓”，一手抓保障性住房体系建设,坚持打造廉租房、公共租赁房、经济适用住房、限价房（拆迁安置房）、人才房、危改房“六位一体”的住房保障体系，解决中低收入阶层住房问题，一手抓商品房建设，提高供应量，稳定商品房价格。地方要把工作重心放在保障性住房体系建设上，不能把保障房推向市场，影响市场价格。保障性住房至少要占40%，通过扎实有效地推进保障性住房建设，切实解决中低收入阶层的“住房贵”、“住房难”问题，同时，能够真正控制住地价、房价的过快上涨。

王国平强调，要坚持XOD导向的土地开发理念思路。“XOD”模式是借鉴TOD模式的理念，以城市基础设施为导向的城市空间开发模式。土地开发应当坚持以下理念:一是坚持土地“四改联动”，二是坚持“政府做地、企业做房”，三是坚持“一调两宽两严”，四是坚持“紧凑型发展”“优地优用”“大疏大密”，五是坚持“大项目”带动土地开发，六是坚持经营“有形资产”与经营“无形资产”相结合，七是坚持经济效益、社会效应、生态效应的叠加和统一，八是坚持研究先行和创建“七位一体”的土地研究体系。

王国平以铁路杭州东站、西溪湿地、天元公学、运河博物馆群、奥体博览城、建设市属8家新医院为例，系统介绍了XOD导向的土地开发模式，他指出，“XOD模式”遵循“以人为本”“效益统一”“多规合一”“优化布局”“绿色发展”等城市规划、建设的理念，通过规划引领，以空间规划为龙头，坚持实现与经济社会发展规划、土地利用规划、基础设施建设规划和环境保护规划的“五规合一”，统筹生产、生活、生态三大布局，坚持集约发展，贯彻“精明增长”“紧凑城市”理念，能够切实提高城市发展的宜居性，从而推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。

王国平强调，只有坚持“XOD模式”的发展理念，对城市基础设施和城市土地进行一体化开发和利用，形成土地融资和城市基础设施投资之间自我强化的正反馈关系，通过城市基础设施的投入改善企业的生产环境和居民的生活质量，从而带动土地的增值，进而通过土地的增值反哺城市的发展，才能切实解决新型城镇化发展进程中“钱从哪里来和去”的问题。

互动交流环节，王国平与参会嘉宾共同探讨交流了未来社区开发运营、城中村拆迁改造等问题。

针对未来社区如何开发运营问题，王国平认为，未来社区建设要用足用好政策，如2019年11月浙江发布的《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》中指出：“允许依法采用邀请招标方式、评定分离办法选择设计、咨询单位。在建筑设计、建设运营方案确定后，可以‘带方案’进行土地公开出让。”这些政策为未来社区高质量建设和管理提供了很好的思路和借鉴。同时，建议政府委托专业智库或规划设计单位，提供以项目是否具有足够土地溢出效应为特色的新型可行性研究报告，作为项目贷款的前置条件之一，进而从根本上控制住政绩工程、形象工程及政府负债，从根本上解决城市三大类基础设施建设项目商业模式缺乏问题，进而落实“优地优用”政策，助推城市高质量发展，创造城市高品质生活。

针对城中村拆迁改造的问题，王国平强调，城中村一定要有严格的界定，要科学合理地区分“城中村”“城边村”和“城外村”，因地制宜，分类指导，对城市不同区位的“村”采取不同的改造方式，找到社会效益、经济效益、生态效益的最佳平衡点和“最大公约数”，实现三大效益的最大化、最优化。王国平建议，城中村的拆迁改造，要坚持整村拆迁的模式，以大项目带动为抓手，将征地拆迁、环境整治、规划优化等内容一揽子打包解决，并将腾挪出的土地优化利用，实现资金平衡。王国平表示，城中村原来是农民工的栖息地，拆了之后一定要让他们有地方可去，唯一的办法就是大规模的建设公租房，要把公租房的居住对象扩展到城市常住人口的范围。以杭州当前的人口状况和城市发展现状为例，如果公租房的建设规模能够达到每年300-500万平方米，并且连续建设5-10年，城中村改造过程中的很多问题应该可以迎刃而解。

供稿：何晨 毛春红  

审核：李明超