未来社区如何可持续？如何达到资金平衡？如何体现“未来感”？本文给出了一些思考和建议。

历届浙江省委、省政府都把“搭建平台”作为推进经济社会发展的重要方式。2019年1月30日，浙江省政府工作报告首次提出“未来社区”,把创建未来社区作为以人为核心的城市现代化的大平台。8月22日，央企名企走进“四大”建设·携手共建未来社区专题活动在杭州举行，时任浙江省委副书记、省长袁家军在讲话时指出，“未来社区，是以满足人民美好生活向往为中心，聚焦人本化、生态化、数字化三维价值，突出高品质生活主轴，有归属感、舒适感、未来感的新型城市功能单元。”

2019年11月13日，浙江省人民政府办公厅印发《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》（浙政办发〔2019〕60号），为未来社区贯彻实施“优地优用”“精明增长”“绿色发展”“三生合一”等提供了灵活的发展空间，让未来社区的建设发展能够“放开手脚”。

2020年9月24日，全省未来社区建设工作推进电视电话会议在杭州召开，时任省委副书记、代省长郑栅洁出席会议，在讲话中指出：“注重数字赋能，推动5G、大数据、云计算、物联网、人工智能等数字技术与未来社区建设深度融合，加快建设智慧社区服务平台、智慧城市信息数据平台，打造实体建设和数字建设‘孪生’社区，提升整体智治水平。”

今年2月7日，省委书记袁家军在杭州专题调研未来社区建设时强调，“要打通‘三化九场景’数字化体系，实现社区整体智治和智慧生活，最终指向打造绿色低碳智慧的‘有机生命体’、宜居宜业宜游的‘生活共同体’、资源高效配置的‘社会综合体’，形成数字社会城市基本功能单元系统。”

当前，谋划创建未来社区是新时代浙江高质量发展高品质生活的新平台，也是新型智慧城市建设的“新细胞”。然而，未来社区目前在国内尚处于起步的探索阶段，中国城市发展所面临的“发展后劲不足和政府负债过高”的两大难题，同样成为困扰未来社区“是否可持续”的痛点和难点。

我们认为，从某种意义上讲，以“三化九场景”为目标的未来社区可以被视为新型智慧城市的打开方式，未来社区建设关键是要坚持“一调两宽两严”原则（“一调”指不违反城市规划、土地利用规划的前提下，调整土地使用功能；“两宽”指放宽容积率、放宽建筑高度;“两严”指严格控制建筑密度、严保绿化率），要用足、用活、用好《浙江省人民政府办公厅关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》（浙政办发〔2019〕60号）中的空间政策、用地政策、财政金融等方面创新举措，通过调整优化规划，集约节约利用土地资源，提升经济、社会、生态三大类基础设施配套服务。

一是建议以杭州城西科创大走廊为试点，引入全域统一的CIM平台，加快推进未来社区全生命周期的数字化转型。

从范围上讲，CIM是大场景的GIS数据+小场景的BIM数据+物联网的有机结合；从构成上讲，CIM就是以BIM为基础，叠加以城市经济类、社会类、生态类等三大类基础设施为主体的城市系统模型。因此，狭义的CIM是智慧城市最重要的基础设施；广义的CIM就等同于智慧城市。

近年来，雄安新区积极响应“建设绿色智慧新城，建成国际一流、绿色、现代、智慧城市”的要求，基于“GIS+BIM+IOT”建设了数字雄安CIM平台，对现实雄安各类信息数据完整映射，为“数字孪生城市”建设奠定扎实基础。如今，杭州已入选国家新一代人工智能创新试验区和国家住建部CIM试点城市，国土空间规划信息平台建设已取得进展，这些工作对未来社区的数字化建设提出了新的需求。

CIM平台作为综合信息集群管理平台，汇聚未来社区全生命周期数据，对未来社区从试点申报、方案设计、初步设计、施工图设计、施工到运营的全生命周期提供动态的可视化监管和数字资产积累，可实现数字孪生社区与现实社区同生共长。

比如，在前期的选址决策阶段，借助实景三维与地质勘探技术，结合录入现有社区控规、地形、设施以及周边配套信息等，建立地上地下三维信息模型，可以对地块的改建需求与价值进行综合评判，从而辅助选址决策。

在方案设计阶段，可通过多角度预演建设方案实景，解决景观、日照及周边交通配套的潜在问题，助力设计方案进一步优化。同时，基于试点规划方案征集，以CIM平台支撑方案全方位、直观、立体展示，预演分析不同规划方案的容积率，公共配套，资金测算概况，辅助规划方案比选择优。

在施工建设阶段，基于BIM+GIS技术，通过实景三维、施工模拟等工具，呈现工程地上、地下空间的联动可视化，利用全量业务数据进行施工分析，实现工程施工环境全方位、可视化、多层次的综合展示。

在后期运营阶段，充分使用建设过程汇聚的各类信息和社区数字化模型，对接智慧服务平台，在社区运维中发挥数字资产价值。总之，通过引入全域统一的CIM平台，可极大的节省人力、财力、物力，同时严格控制红线、容积率、资金平衡等重要指标，从而推动未来社区的高质量建设和可持续发展。

二是建议引入XOD发展模式，以土地出让金反哺未来社区较高的成本投入，从而解决“钱从哪里来”的关键性难题。

2019年11月11日，浙江省人民政府办公厅印发《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》（浙政办发〔2019〕60号），《意见》第4条提出：“按照公共交通导向开发（TOD）理念，有效进行疏密有致、功能复合开发。”2020年8月，浙江省发展改革委、省财政厅、人行杭州中心支行、浙江银保监局联合印发《关于进一步加强财政金融支持未来社区试点建设的意见》（浙发改基综〔2020〕297号），《意见》提出“规范土地出让收益管理。改造更新类试点项目对应土地出让收益，剔除上缴国家部分，其余全部用于支持试点项目建设，其中，按国家和省规定计提留存市县部分，按规定用途依申请用于未来社区建设，保障资金总体平衡。”目前来说，通过土地出让金的增值反哺是弥补未来社区成本费用投入相对较高的最有效途径之一。因此，建议在未来社区的开发建设中引入“XOD”的发展模式。

“XOD”模式是借鉴TOD模式的理念，以城市基础设施为导向的城市空间开发模式。核心理论基础是“地租理论”，特别是“级差地租理论”。杭州近几十年的城市发展实践证明，只有在坚持“XOD”模式的基础上，广泛应用“XOD+PPP+EPC”模式，对城市基础设施和城市土地进行一体化开发和利用，形成土地融资和城市基础设施投资之间自我强化的正反馈关系，通过城市基础设施的投入带动土地的增值，通过土地的增值反哺城市的发展，才能有效破解新型城镇化“钱从哪里来和去、地从哪里来和去、人从哪里来和去、手续怎么办”等四大难题。

另外，建议要充分研究并用足用好有关不计费容积率、集中供绿、行政划拨土地使用等创新型政策，做到重大项目投入产出比、性价比、费效比的最大化与最优化，实现基础设施建设经济效益、社会效益、生态效益的叠加与统一。比如，2019年11月11日，浙江省人民政府办公厅印发《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》（浙政办发〔2019〕60号），《意见》第4条提出：“加大城市存量用地盘活利用力度，打破一刀切模式，科学合理确定地块容积率、建筑限高等规划技术指标。……对符合条件的土地高效复合利用试点项目，纳入存量盘活挂钩机制管理，按规定配比新增建设用地计划指标。”2020年4月上海市发布《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》《关于加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则（2020版）》等文件，都出台了一批含金量极高的政策规定，为系统解决未来社区建设“钱从哪里来”难题提供了思路与借鉴。

三是建议将物联网作为未来社区新建建筑的设计施工标准，推进物联网进家庭。

2019年8月22日，时任浙江省委副书记、省长袁家军在讲话时指出，“智慧互联是未来社区的基本特征。更加注重数字技术在社区建设运营中的应用，对标日本5.0超智能社会，利用互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能等先进技术为社区赋能。”未来社区作为以人为核心的城市现代化的大平台，只有真正让居民感受到智慧化所带来的便利和美好，居民才愿意为此买单，而推进物联网进家庭是根本途径。

因此，建议以城西科创大走廊为试点，对包括党政机关用房、企事业单位用房、居民住宅在内的所有的新建筑，把物联网作为新的强制性的建筑标准。同时，以此为契机启动关于物联网标准的研究和制定工作。目前国内物联网没有统一标准，我们认为强者为王，谁先做好了、做大了，谁就成为标准。城西科创大走廊作为全省唯一的全域类未来社区试点，作为物联网标准的试验田再适合不过。

对于物联网进家庭所花费的成本，我们对此也进行了成本测算，对于新建筑，物联网的网络加设备成本能控制在每平方米100元之内。对于老建筑，成本还需进一步测算，因为网络已经基本到位，主要是配置设备。当初杭州市委、市政府为杭州电视“模转数”投入了巨额资金，最终就是通过政府贴息、合理收费和上市公司在资本市场融资三个渠道加以解决的。因此，我们认为，只要有好的愿景、好的方法、好的政策，就完全有可能彻底解决资金投入的问题。

结语:未来社区是具有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元，是新时代浙江“两个高水平”建设的新名片。从某种意义上讲，以人本化、生态化、数字化和九大场景为目标的未来社区可以被视为新型智慧城市的打开方式，关键是创新未来社区建设的投融资模式和建设运营模式问题，系统性地解决好“四大难题”。

参考文献：

[1]王国平.新编城市怎么办[M].人民出版社.2017-12.

[2]王国平.《研究通报：人工智能让城市更美好》[R].2019-11.

[3]王国平.《关于公园社区、未来社区的思考——以天元公园社区为例》.2021-03

供稿：武宇翔

审核：李明超