伦敦市中心150年来最大规模的区域开发项目国王十字街再开发占地27公顷，投资25亿英镑规划成一个微缩版的伦敦。色彩丰富、历史厚重、文化多样、富有活力，为商业、居住、旅游等多种用途提供安全理想的环境，不再让构建城市空间的价值只停留在提供功能服务或促动经济发展的层面，而是将规划学科强调的构成要素之间的相互作用、经济学侧重的基于空间格局而形成的经济机制，以及地理学和社会学所注重的人的行为、经济和社会活动在空间上的表现全部纳入考虑当中。

地理地位

国王十字火车站是一个1852年投入使用的大型铁路终点站，位于伦敦市中心的国王十字地区，在卡姆登区与伊斯林顿区的交界线靠卡姆登区一侧，由 A501、尤斯顿路和约克路连接。西邻大英图书馆，南侧有伦敦大学学院，东北方向散布着不同人种聚居的住宅区及小型服务业。距查林十字4公里，距伦敦金融城利物浦街4.5公里。

国王十字站水滴形状的土地从尤斯顿路向上倾斜延伸至摄政运河，运河将场地切割成两半，然后缓缓向上倾斜至其边界。

国王十字中心区地下有四通八达的六条地铁线路、两条国铁线路和跨英吉利海峡的国际铁路——欧洲之星，国王十字火车站是伦敦最大的综合交通枢纽之一。

车站历史

1769年，国王十字区曾经是一片开敞性空地，周围星星点点布满小的农户，一度是伦敦人休闲娱乐、体验乡村生活的地方。19世纪早期，联结运河、摄政运河、华威运河的修建成为连接伦敦与其他运河系统的主要通道。其中，于1820年完工的摄政运河将国王十字区与英国中北部主要工业城市连接起来，成为伦敦输送货物的重要门户。

19世纪中期，铁路的修通使该区域成为英国重要的工业中心之一，加之摄政运河在区内穿过，粮食、蔬果鱼肉与煤炭的交易渐渐成市，仓储转运业发达。随着煤气照明普及，国王十字街还成为伦敦管道煤气的供给中心。

20世纪70年代，当整个伦敦步入后工业时代，国王十字街内的工厂纷纷倒闭，市面萧条，居民贫困。80年代成为伦敦中央办事处的最低租金区，且其商业股票自19世纪以来基本没有变化。这个地区是低收入群体，委员会租户，和当地企业的聚集地。90年代，街区稳居“伦敦最贫困十大选区”名单，而它所属的卡姆登区更是贡献了名单上的绝大多数——无论街区居民还是区议会，都无力改善国王十字街的状况。

20世纪末，国王十字街的人口持续增长，然而这表象下，是相对经济弱势的非洲裔与少数族裔群体的集中涌入。据2006年的统计数据，他们在国王十字街总人口中占到了44%，远高于卡姆登区总体27%的水平。据1994年Mori调研公司的数据，国王十字街的居民中有40%认为街区饱受犯罪威胁，73%的人提及街道上的偷盗与抢劫，17%的人夜晚不敢出户。

再开发规划

1.指导准则

1996年出版的伦敦战略规划确定了国王十字为五个“中部地区边缘重要机遇”之一。

国王十字的在开发确定了以下指导准则：

①土地用途应容纳的多样性，同时最高密度和大多数商业用途应最接近铁路总站。

②在追求高密度的避免以牺牲城市环境、文物建筑和战略为代价。

③住宅和社区设施应用于支持和重建当地社区。

④规划者还要求提供四分之一的“独特身份”，以增强历史特征和保护重要性。

⑤建立单独的区域，每个区域都有自己的特点和地方感，从早到晚都充满了生气。

⑥细心且有创意的解决方案来规划、设计、管理和长期管理，可以避免多用途方案中的噪音、交通和停车等问题。

2.发展愿景

国王十字的发展哲学是整体性的，该项目的利益相关者自2001年以来一直保持不变，在一个总体的、共同的愿景中一起工作。在总体规划起草之前，Argent在《人类城市的原则》描绘制了对于国王十字地区的愿景，一个“城市中不断变化的，自然的一部分。”

在《总规》中愿景表述为：多样性和凝聚力。一个新的、高密度的、混合使用的城市。自然地融入并成长于它的环境中。让国王十字中心成为所在地区变革的引领者，成为：

一个社区聚集的地方。

一个对比的平衡：旧的和新的，大的和小的，规则与不规则。

一个和谐的城区。

为此确定的基本原则是以下15条：

3.总体规格

总体规划的主要内容

划红线。整个街区开发项目占地27公顷，基于“交通枢纽带动经济”的目标，以摄政运河为分界线，运河以南地块（两座火车站与一座地铁站在区内）主要用于开发办公楼，住宅区与相关配套被规划在运河以北。

规划“世界级”的公共领域。公共空间覆盖该区域面积的40%，10.5万平方米的公共空间与其周边的多元化建筑，构成了规划的主体，以便用户不会远离热闹的广场或街道场景，开放空间将用户和各个季节连接到一起。水在各处也以各种方式使用，并将光线带入空间。国王十字也是伦敦最大的室外免费公共Wi-Fi区-在整个公共区域创造“永远在线”的体验。

“高度混合使用”导则被一再强调。在2020年完成时，总计30座新建筑、20座翻新历史建筑、2000户住宅、650名学生住宿单元以及教育和医疗保健设施，20条新街道、10座新公园广场、26英亩（约10万平方米）绿植环绕的公共空间（约占到开发面积的40%）、31.6万平方米的办公空间、4.6 万平方米的零售与休闲场所将在街区内涌现，每天将会有4.5万人收益。

允许20%的灵活性来改变总建筑面积里的多种用途。因此，整个工地总共允许多用途开发的建筑面积达800万平方英尺（74万平方米），办公面积达490万平方英尺（45.55万平方米），零售业面积达494000平方英尺（4.6万平方米），以及508000平方英尺（4.7万平方米）的酒店和服务式公寓。提供了200万平方英尺（19.46万平方米）的住房，剩下的部分将用于专门机构和休闲活动。

强调步行，骑自行车和公共交通。该地区仅一小部分允许停车，仅设有865个停车位（大部分位于地下停车场）。巴克莱自行车租赁公司在该地区设有租赁点。步行15分钟到达任何地方。

可持续发展系统。对可持续发展的定义：这一发展为项目和更广泛的社区带来持久的环境，经济和社会效益，还考虑到优化材料和资源的使用，可持续发展的交付和管理。主要分为两个部分：复兴（遗址保护、经济和就业、教育、社区福利）；环境管理（绿色建筑和碳足迹、零废弃、可及性和运功、绿色基础设施）。环境部分具体项目主要包括：热电联供联合冷却；热功率（CCHP），水回收利用和集约、废物收集和回收。

下篇将继续带领大家走进国王十字车站

英国城市复兴最成功的的案例之一

探究其成功之道

敬请期待

（致谢杭州西站枢纽为本文提供授权转载）

供稿：张朵

审核：蔡峻