2020年7月20日，国务院办公厅对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确提出2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户;到“十四五”期末(2025年底)，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。7月24日，国务院召开的全国房地产座谈会提出：要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

近年来，中央层面已经多次发文力推“旧改”，此次发文和会议不仅要求“全面推进”，严格确立了各项目的具体完成时间表，而且与住房保障工作紧密结合，这意味着“旧改”时代的全面到来。

01

房产行业的存量时代与城市有机更新

目前在我国，存在着总规模达200万亿平方米的老旧资产在等待改造升级。随着房地产行业从增量市场向存量市场转型，城市更新成为行业探讨的新命题。

在2019年底的中央经济工作会议中，首次强调了“城市更新”这一概念。会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

迈入新世纪以来，围绕应对城市化带来的诸多挑战，杭州先后实施了20多项重大工程，由点到面、由线到片，大力推进城市形态、街道建筑、自然人文景观、城市道路、城市河道、城市产业、城市管理的有机更新，初步形成了推进“城市有机更新”、走科学城市化道路的“杭州经验”。

杭州市委市政府始终坚持“以民为本”“保护第一”“生态优先”“文化为要”等城市有机更新理念，围绕打造“生活品质之城”，危旧房改善工程与背街小巷改善工程、庭院改善工程、物业管理改善工程有机结合起来，做到城市有机更新整体安排、有序推进，形成“四位一体”破解老城区居民“住房难”问题的“杭州模式”。同时通过理顺城市化与工业化的关系、城市化与国际化的关系、城市规划建设管理与城市有机更新的关系、转变城市发展方式与城市有机更新的关系、历史文化名城保护与城市有机更新的关系，深入推进生态型、人口型、质量型、效益型的城市化，为杭州城市有机更新发展提交了一份满意的答卷。

总结这些年杭州的探索与实践，应对城市化带来的诸多挑战，必须走“城市有机更新”之路。“城市有机更新”既有别于西方国家的“城市更新”，更不同于“拆老城、建新城”的旧城改造，其最鲜明的特点就是传承历史、面向未来，和谐发展、科学发展，其实质就是走科学城市化道路。

02

从绿城管理上市看杭州城市有机更新的

房产企业代建模式

2007年1月份，杭州市委、市政府举行会议正式确定将享有“人间天堂”美誉的杭州定位为“生活品质之城”，其中，生活品质表示人们日常生活的品味和质量，包括经济生活品质、文化生活品质、政治生活品质、社会生活品质、环境生活品质“五大品质”，住房质量作为生活品质中的重要一环，在当时城市跟新缓慢、老旧小区问题较多的杭州面临严峻考验。

面对当时的情形，杭州市委、市政府提出要加快推进保障性住房体系建设，确保实现“五个房等人”，努力实现“六个新突破”，通过打造经济适用房、廉租房、公共租赁房（即经济租赁房）、限价商品房（即拆迁安置房）、人才房、危改房“六房并举”保障性住房体系的“杭州模式”让杭州人包括“新杭州人”人人安居乐业、共建共享“生活品质之城”。其中的“抓品质”，就是要坚持代建制，将项目建设交给专业的房地产公司来充分借力品牌房产公司的技术、人力、经验等资源优势，确保保障性住房达到商品住房品质。

与此同时，绿城作为当时杭州首屈一指的房地产开发商，全面响应政府号召，踊跃承接杭州各区“城中村”改造和安置房代建项目，开启探索代建模式新时代。从2010年接管第一个商业代建项目，到2015年绿城管理集团挂牌成立，再到2020年香港成功上市，十年以来，绿城管理作为绿城品牌和绿城代建管理模式输出的主体，在政府代建领域耕耘不止，积累了丰富的代建管理经验。

归纳起来，以绿城管理为代表，房产企业代建项目营造过程具有以下四个鲜明特点：

第一，重视调研，按需设计。开始项目之时，调研工作是第一步。充分考虑不同群体融合、社区有效管理、安置满意度等问题。在设计前期，调研区域发展、传统文化、风俗习惯等，形成针对性的前期调研报告，以指导建筑规划设计。

如杭州红五月保障房项目，项目团队就与政府部门合作，针对红五月村共约5334名村民进行了年龄层分布研究，面对面进行了15次调研，并对各年龄层居住需求进行分析。而且，这些调研并不是简单的肯定否定，而是开放式的，村民关心重要问题都要体现出来。

在户型设计时，注重居住对象对厨房、餐厅、客厅等生活习惯的诉求；园区配套中注重对文化礼堂、红白事馆等特殊需求的分析；在公共区域设计中设置引导安置户向城市生活习惯转变的设施……这些调研结果都会反馈给设计规划团队，在设计方案形成阶段，遵循严格的设计方案评审制度，层层把关，通过绿城多年保障房设计经验专业审视，保证方案不断完善，指导后期营造高品质项目。

第二，可视化施工，三个样板。虽然是保障房，但工艺样板、实体样板、交付样板一个不能少，“样板先行”是每个项目建设的标准动作，每一个样板都力求做到完美。更加注重于实体工艺样板和交付样板的评审和检查验收，对现场施工人员和监理完成技术交底和培训合格后，再大面积施工。

“样板先行”的做法，是将设计要求和质量标准具体化、实物化，树立施工标杆，引领后续标准化施工。工艺样板兼顾了施工交底、指导功能，与人员参观、体验功能，不仅对外开放，可随时参观了解情况，同时也让工人们可以详细掌握每个结构的细节。在实体样板里，可以看到施工的全过程，并对照工艺样板一一检查工序。而交付样板可以让住户提前检验交付户型的功能性、交付标准是否满足需求，避免后期返工等情况的发生。

第三，匠心营造，保障品质。对项目管理人员进行严格选择、培训、考试，保证各部门人员全面掌握施工标准和技术细节。实现施工现场标准化作业，利用BIM场布模型，对临时设施的位置及交通路线进行合理优化，为现场安全文明施工、绿色施工提供有力支持。

为保障工程质量，安置房建设中采用的原材料均为国内知名品牌，如门窗、防火材料、消防材料等，并在合同中明确规定，不得随意变更。原材料进场前工程管理人员进行严格审查，必须严格按照国家规范，在一些隐蔽工程的关键部位进行影像资料存档。项目管理团队通过反复交底、明确标准、层层验收、实测实量、全员参与等措施，所有施工过程和建筑材料都可追溯，责任到人，将品质把控落到实处。

第四，开放工地，全程监督。在保证施工安全的前提下，工地全面开放，除了项目的自查、公司的巡查，村民监督小组的监督，并邀请第三方机构进行“飞行检测”来评估品质，定期组织全国范围的“工地开放日”活动。将项目工地打开，接受社会各界检阅。客户、业主、同行都能够亲历并见证保障房的营造细节。值得一提的是，几乎每一个保障房项目营造过程中都少不了“村民监督小组”的身影，老百姓亲眼看着自己的房子一天天造起来，不用担心偷工减料、质量不好，纷纷期待能早日入住。

此类相关细致做法逐渐演化为为一套体系化的营造标“绿星标准1.0G”，用以指导绿城管理的所有保障房施工项目，从而规范政府保障房代建行业。

网红安置房、保障房“豪宅”背后的秘诀，是绿城对品质营造的坚持和对市场需求的敬畏。通过这样精细管理和精心营造，一大批既具颜值又有品质的绿城保障房走红网络，如杭州海潮雅园、萧山湖头陈花苑州、萧山潮上云临南苑等等，这些保障房项目一交付就刷新了人们对保障房、安置房的认知，超出政府和业主的期望，无论品质还是颜值都不输商品房。

03

“去地产化思维”导向的

城市有机更新代建模式创新

今年中央经济工作会议明确重申了“房住不炒”的定位，同时提出全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。

中央明确提出不把房地产作为短期刺激经济的手段，“平稳健康发展”将是未来国内房地产行业发展的主旋律。面对时代发展的新局面，城市更新势必成为下一轮房地产企业的发展重点。在实际操作中，城市更新体现出许多形式，如老旧小区改造、老旧商场改造，老旧工业厂房改造等。

城市更新对解决城市扩张受限、城市房屋建筑破旧及设施环境落后等问题起到很大作用，逐渐成为提升城市效率、带动城市经济发展和转型的主要驱动力。

事实证明，做好城市更新，“去地产化思维”才是做好城市更新的新逻辑。城市更新要求“长周期”，流程更复杂，操作难度更大；同时面临金融工具的退出的问题。这些逻辑完全不是传统房地产“高周转冲规模”的逻辑。

而从已有的城市更新成功的优秀案例来看，这些改造虽然都是开发商操盘，但是无一例外都是“去地产化思维”制胜的结果。与此同时，城市更新需要利用科技的力量去推动，城市更新最核心的是‘新’，要在产业及运营模式方面创新，利用科技力量提升更新项目和区域的新品质；随着5G、大数据、AI系统、智能化等新技术的应用，推动着智慧城市的快速发展，而城市更新项目后续可以与智慧城市及高新技术相互整合，发扬城市的文化，增强城市吸引力，制造更高品质的房地产项目。

【参考文献】

1.王国平，《关于杭州城市有机更新的思考》，《研究通报》2016年第21期

2.经济观察网 《绿城管理：以代建模式践行社会责任》2018

3.王国平，《关于“十三五”时期杭州城市发展战略的若干思考》，《研究通报》2017年第6期

4. 杭州市人民政府网，《王国平：走杭州特色城市更新之路》，2007-3-22

供稿：刘兆阳

审核：李明超