继老旧小区改造于2019年正式成为国家政策之后,2020年4月,国务院总理李克强主持召开的国务院常务会议明确要求:今年各地计划改造老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比2019年增加一倍。
推进老旧小区存量改造工作,可有效解决城市痛点;延续投资强度、对冲投资下滑;建设“韧性城市”是其最终目标。
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老旧小区当下存在哪些痛点?
一是存在安全隐患。安全问题是居民最为关注的问题。一些小区煤气、电力、通讯、有线电视、光纤等管网,因建设年代不同,缺乏统一规划,混杂在一起,存在隐患;有的住户私拉乱接电线,容易因电线老化、破损或充电时间过长而引发火灾。
二是住宅楼老旧、基础设施老化。因为建设早、房龄老,部分住宅楼出现墙体饰材脱落、屋顶漏水、门窗破损等问题;有的因供水、供暖、供电等管网老化,出现管网渗漏、冬季取暖室温度低、断电跳闸问题;还有一些小区道路坑洼不平、照明等设施存在不同程度损毁,影响居民安全出行。
三是停车位短缺。因小区机动车泊位不能满足居民停车需求,机动车占绿、毁绿成为普遍现象,有的甚至占用小区道路,导致救援通道堵塞,危及居民生命和财产安全。因机动车辆堵路、剐蹭、争抢停车位等原因,小区居民矛盾、纠纷不断。
四是环境卫生差。部分小区缺少环卫保洁,各种非法小广告贴满楼内外,楼道堆放杂乱,垃圾箱房破损,建筑垃圾随意堆放,自行车棚破旧不堪,私搭乱建随处可见,存在严重的脏乱差问题。
五是物业管理服务水平低。部分小区因为住户杂乱,存在物业费收缴难、收缴率低等问题,导致小区整体物业管理和服务水平低;有的小区物业管理混乱,安保、安防设施缺失。
六是利益诉求协调难。许多住户对户内管网改造、外墙节能保温、户外加装电梯等需求强烈,但是因住户诉求不同,缺乏统一有效的组织协调,或因资金、场地条件限制,改造意愿难以实现。
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老旧小区改造如何延续投资强度,对冲投资下滑?
根据国家统计局和住建部的数据,全国460亿平方米建筑中,老旧小区存量达100亿平方米。按照1000元/平方米的补助标准,将拉动投资10万亿元,若能在5年内完成,则平均每年可投入2万亿,这将有效对冲投资下滑、促进经济复苏。
这次新冠肺炎疫情中,实体经济受到较大冲击。老旧小区改造,恰好可以促进社会投资和消费,针对性地补充这个缺口。老旧小区改造是以房地产存量刺激实体经济增长,具有其他产业无可比拟的优势。一是直接增加节能环保建筑材料生产、加工和施工的投资需求。二是增加电梯行业生产、安装和维修的投资需求。三是增加对防水防晒保温建筑材料行业的生产、安装和维修的投资需求。四是推动供水供暖供气和地下管道等诸多行业的投资需求。五是带动室内装修产业投资需求,家电、家具和家庭文化饰品行业的投资需求也随之增长。
老旧小区改造有助于增加社会财富存量。与旧房拆迁不同,旧房改造增加了社会财富。对旧房进行拆迁和重建,虽然拆和建都增加了当期的GDP,但是不仅拆迁过程形成巨大的社会资源浪费,而且减少社会财富的存量,历年积累的社会总财富随着经济增长而递减。旧房改造不需要大拆大建,不仅以节约社会资源的方式提升了旧房的质量和价值,提高了居民的生活质量,而且旧房改造在增加当期GDP的同时,增加了社会财富的存量,使得历年积累的社会财富随着经济增长而递增。
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老旧小区改造与建设韧性城市存在哪些关联?
近些年来,韧性城市的概念兴起。所谓韧性城市,自然是由韧性细胞组成的,而韧性细胞就是韧性社区。韧性社区就是以社区共同行动为基础,能链接内外资源、有效抵御灾害与风险,并从有害影响中恢复,保持可持续发展的能动社区。老旧小区的改造过程恰恰与韧性社区的建设进程相匹配;老旧小区改造的最终目标即是建设韧性城市。
宋代早期,城市施行里坊制。坊是宵禁的,晚上关闭,早上打开,可开可合,这对城市防御非常重要。试想,如果我们今日的小区和片区,也可开可合,对疫情防控会起到怎样的作用?
重大公共安全事件对城市最大的破坏是对城市一系列原本稳定的“流”的扰乱,包括人流、物流、信息流。若干小区组成一个片区。小区发生疫情,就封闭小区;片区发生疫情,则封闭片区。疫情只是在极少数小区和片区发生,那么,我们只需要封闭对应小区或者片区就可以了,由此,“流”的扰乱会被我们控制在某个特定的区域,城市其他区域的生产生活不受影响。让整座城市封闭是我们极不愿看到的,但是,如果城市的小区和片区无法做到可开可合,就只能全城停摆了。
这次新加坡“佛性”抗疫取得了很大的成功,这与其800多个社区麻雀虽小五脏俱全有直接关系。特别是,每个社区的卫生中心都起到了预警和分级诊疗中的守门人作用,对疫情防控正向作用极大。
大规模的老旧小区改造已拉开大幕,事关民生福祉,可收“一举三得”之效:一是提升居住质量,让广大居民安居乐业;二是以房地产存量刺激实体经济,扩大内需,对冲投资下滑;三是提升城市韧性,提高城市应对重大公共安全事件的能力。
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供稿:卢江波
审核:接栋正