继老旧小区改造于2019年正式成为国家政策之后，2020年4月，国务院总理李克强主持召开的国务院常务会议明确要求：今年各地计划改造老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比2019年增加一倍。

推进老旧小区存量改造工作，可有效解决城市痛点；延续投资强度、对冲投资下滑；建设“韧性城市”是其最终目标。

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老旧小区当下存在哪些痛点？

一是存在安全隐患。安全问题是居民最为关注的问题。一些小区煤气、电力、通讯、有线电视、光纤等管网，因建设年代不同，缺乏统一规划，混杂在一起，存在隐患；有的住户私拉乱接电线，容易因电线老化、破损或充电时间过长而引发火灾。

二是住宅楼老旧、基础设施老化。因为建设早、房龄老，部分住宅楼出现墙体饰材脱落、屋顶漏水、门窗破损等问题；有的因供水、供暖、供电等管网老化，出现管网渗漏、冬季取暖室温度低、断电跳闸问题；还有一些小区道路坑洼不平、照明等设施存在不同程度损毁，影响居民安全出行。

三是停车位短缺。因小区机动车泊位不能满足居民停车需求，机动车占绿、毁绿成为普遍现象，有的甚至占用小区道路，导致救援通道堵塞，危及居民生命和财产安全。因机动车辆堵路、剐蹭、争抢停车位等原因，小区居民矛盾、纠纷不断。

四是环境卫生差。部分小区缺少环卫保洁，各种非法小广告贴满楼内外，楼道堆放杂乱，垃圾箱房破损，建筑垃圾随意堆放，自行车棚破旧不堪，私搭乱建随处可见，存在严重的脏乱差问题。

五是物业管理服务水平低。部分小区因为住户杂乱，存在物业费收缴难、收缴率低等问题，导致小区整体物业管理和服务水平低；有的小区物业管理混乱，安保、安防设施缺失。

六是利益诉求协调难。许多住户对户内管网改造、外墙节能保温、户外加装电梯等需求强烈，但是因住户诉求不同，缺乏统一有效的组织协调，或因资金、场地条件限制，改造意愿难以实现。

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老旧小区改造如何延续投资强度，对冲投资下滑？

根据国家统计局和住建部的数据，全国460亿平方米建筑中，老旧小区存量达100亿平方米。按照1000元/平方米的补助标准，将拉动投资10万亿元，若能在5年内完成，则平均每年可投入2万亿，这将有效对冲投资下滑、促进经济复苏。

这次新冠肺炎疫情中，实体经济受到较大冲击。老旧小区改造，恰好可以促进社会投资和消费，针对性地补充这个缺口。老旧小区改造是以房地产存量刺激实体经济增长，具有其他产业无可比拟的优势。一是直接增加节能环保建筑材料生产、加工和施工的投资需求。二是增加电梯行业生产、安装和维修的投资需求。三是增加对防水防晒保温建筑材料行业的生产、安装和维修的投资需求。四是推动供水供暖供气和地下管道等诸多行业的投资需求。五是带动室内装修产业投资需求，家电、家具和家庭文化饰品行业的投资需求也随之增长。

老旧小区改造有助于增加社会财富存量。与旧房拆迁不同，旧房改造增加了社会财富。对旧房进行拆迁和重建，虽然拆和建都增加了当期的GDP，但是不仅拆迁过程形成巨大的社会资源浪费，而且减少社会财富的存量，历年积累的社会总财富随着经济增长而递减。旧房改造不需要大拆大建，不仅以节约社会资源的方式提升了旧房的质量和价值，提高了居民的生活质量，而且旧房改造在增加当期GDP的同时，增加了社会财富的存量，使得历年积累的社会财富随着经济增长而递增。

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老旧小区改造与建设韧性城市存在哪些关联？

近些年来，韧性城市的概念兴起。所谓韧性城市，自然是由韧性细胞组成的，而韧性细胞就是韧性社区。韧性社区就是以社区共同行动为基础，能链接内外资源、有效抵御灾害与风险，并从有害影响中恢复，保持可持续发展的能动社区。老旧小区的改造过程恰恰与韧性社区的建设进程相匹配；老旧小区改造的最终目标即是建设韧性城市。

宋代早期，城市施行里坊制。坊是宵禁的，晚上关闭，早上打开，可开可合，这对城市防御非常重要。试想，如果我们今日的小区和片区，也可开可合，对疫情防控会起到怎样的作用？

重大公共安全事件对城市最大的破坏是对城市一系列原本稳定的“流”的扰乱，包括人流、物流、信息流。若干小区组成一个片区。小区发生疫情，就封闭小区；片区发生疫情，则封闭片区。疫情只是在极少数小区和片区发生，那么，我们只需要封闭对应小区或者片区就可以了，由此，“流”的扰乱会被我们控制在某个特定的区域，城市其他区域的生产生活不受影响。让整座城市封闭是我们极不愿看到的，但是，如果城市的小区和片区无法做到可开可合，就只能全城停摆了。

这次新加坡“佛性”抗疫取得了很大的成功，这与其800多个社区麻雀虽小五脏俱全有直接关系。特别是，每个社区的卫生中心都起到了预警和分级诊疗中的守门人作用，对疫情防控正向作用极大。

大规模的老旧小区改造已拉开大幕，事关民生福祉，可收“一举三得”之效：一是提升居住质量，让广大居民安居乐业；二是以房地产存量刺激实体经济，扩大内需，对冲投资下滑；三是提升城市韧性，提高城市应对重大公共安全事件的能力。

【参考文献】

[1]王健,林立.把旧房改造变成经济增长新动力[J].中国国情国力,2015(10):45-46.

[2]刘贵文,袁国隆.旧改扩容——保民生、拉内需突破口[J].城市开发,2020(08):77-79.

[3]王瑞红.老旧小区改造利民生、促发展[J].城市开发,2019(14):30-32.

[4]关平. 加快老旧小区改造 全面提升城市品质[N]. 长治日报,2020-04-11(003).

[5] 杨中旭.老旧小区改造既可对冲投资下滑，又可改变城市肌理

[6] 周建军、桑劲. 城市“冗余空间”的规划与管理：基于“新冠肺炎”疫情的思考

供稿：卢江波

审核：接栋正