● 杭州手法 ●

延安路是杭州最重要的街道之一，全长3455米，自南向北串联起吴山、湖滨、武林三大商业圈。延安路综合整治与有机更新工程是杭州加强城市道路建设整治、改造提升商圈综合服务能力、推进“城市有机更新”的重要工程之一。实施该工程，是为解决新世纪之初延安路面临的三大商圈过度竞争、业态缺乏特色、总体效益不够显著、发展潜力有待挖掘、道路交通拥堵严重、周边居民生活品质有待提升等难题。2011年4月，历经多年调研、调整、完善的延安路综合整治与有机更新方案向杭州市民公示，当年10月12日，工程全面启动。

延安路综合整治与有机更新工程坚持打造“杭州繁华商业第一街”，打造“一街三广场三商圈”发展格局，打造“强、大、优、美、高”的“杭州香榭丽舍大街”。坚持以“道路有机更新”带动“城市有机更新”，注重塑造立体精致的城市景观大道，注重保护传承历史文脉，注重协调优化动静交通。历时一年半，延安路综合整治与有机更新工程形成了完善的项目建设体制机制，为其他工程建设项目提供了借鉴；解决了商业业态的继承与发展，综合商贸功能得到提升；商圈景观面貌全面升级，居民生活品质显著改善；历史遗存得到了细致修葺，杭州城市记忆得以延续；立体化、多模式交通体系发挥作用，交通服务效率得以优化提高。

● 延伸阅读 ●

成都市青羊区

一、“应保尽保、适度活化”的历史文化街区与风貌区更新：青羊区历史文化资源丰富，拥有4片历史文化街区、3片历史文化风貌区及43处文保单位和9处历史建筑，成片分布、年代丰富。现已开展了少城片区、文殊坊、祠堂街等更新改造项目。

二、“应补尽补, 自治共治”的老旧社区更新：青羊区拥有大量1990年代以前建设的住宅、单位大院，以及2000年前建成的商品房。针对社区存在的缺少电梯、配套设施和公共空间等问题，社区自治尚处于起步阶段的现状，青羊区响应成都市全面推开“四改六治理”10大行动要求，目前已完成老旧社区改造200余处。青羊区针对老旧院落改造的空间治理手段逐渐由院落更新拓展到社区更新，并制定分区推进、因地制宜的改造策略，同时建立社区自治共治的体制机制，提炼出青羊区“应补尽补，自治共治”的老旧社区有机更新模式。

三、“应显尽显、焕发活力”的公共空间更新：城市公共空间是展现城市品质、培育城市活力、集聚市民活动的主要场所，青羊区公共空间有机更新聚焦于显示空间活力，多维度地提升城市生活品质，从空间营造向场景营造转变，主要内容是滨水空间和特色街道。

四、“以楼聚产、转型升级”的商务楼宇更新：青羊区的商务楼宇以顺城大厦、恒大广场、赛格商城为代表，但随着成都市重心逐渐南移，现有楼宇存在优势产业外迁与传统产业衰败的风险。青羊区基于此开始推动楼宇更新工作，开展了原四川电视台旧址改造为“少城•视井”产业园区、太升片区的赛格广场打造为创业大街等多个楼宇更新项目，从硬件提升、功能植入、提升配套等方面探索出“一栋楼宇就是一个集群”的经验，提炼出青羊区“以楼聚产、转型升级”的商务楼宇有机更新模式。“少城•视井”视听文创产业园通过改善片区交通组织，实现人流车流有效通达，并进行交通组织精细化管理，提高楼宇通达性，形成动线合理、行驶便捷的微循环交通格局。充分利用地上地下通道，优化地铁、公交接驳，集聚商务人气，实现楼宇的亲民化通达。并同步提升“少城•视井”视听文创产业园的管理服务水平，提升市场化参与程度，提供楼宇企业金融、会计、法律等专业服务，运用租赁、置换等多种方式，积极引入社会资产参与楼宇更新。

日本都市再生

1980年代后期“泡沫经济”破裂以来，日本经济进入低速增长期。政府为复苏经济及纠正城市问题，于2001起推出“都市再生 ”计划。日本在城市更新事业的推进过程中，逐步形成了以下3种主要路径：

1.团地再生——部分保留，部分重建，打造现代化社区。团地主要是针对一家三、四口的小家庭。在1980年代，团地社区中的老龄化、商业凋谢、基础设施老化问题十分凸显，团地更新计划正式启动。日本团地所有权属于政府，更新计划的推动者也是政府，称为都市再生机构。以千叶地区为例，首先对一部分多层住宅进行修葺加固、安装电梯等，改造成为适宜老年人居住的住宅；其次对另一部分多层住宅进行推倒重建，建设高层住宅，用于原有团地居民回迁;剩下的土地面积则进行市场化操作，通过土地出让吸引开发商投资建设，并增加绿化面积，引入养老、医疗等服务机构。由于团地问题的普遍性，众多大学社团和NGO在团地社区空间举行活动，带动团地居民参与文化活动。

2. 民间复合开发——公司合营模式 (PPP)参与更新改造。1980年代，“都市再开发政策”允许私有部门参与日本都市中心区的规划和开发1988年此政策被写入更新法。自此，民间多方联合的城市更新开发开始大规模盛行。当时比较出名的案例是三菱地所所主导、组织的东京车站周边的丸之内、大手町地区再开发，三菱地所及该地区的其他合作者为这一地区制定了再开发规划被称为“曼哈顿计划”。为了推进此计划，由三菱地所牵头，于1988年成立了“OMY再开发项目委员会”，囊括了70个地权所有者及其他会员的私人团体; 1996年，东京成立“OMY再开发咨询委员会”，进一步将千代田区委员会、东京市政府和东日本铁路公司纳入PPP架构。到2005年,“曼哈顿计划”已经逐步发展成ABLE city新规划定位(“ABLE”代表设施、商业、生活、环境)，将东京CBD变为ABC (设施商业核心)，城市商业区更新改造卓有成效。

3.自发社区更新——自下而上的良性改造。日本城市发展的整个过程，贯穿着一股“自下而上”的民间力量。较为出名的自发社区更新是代官山住宅区改造计划，代官山的更新起始于 1983年，由“町会”转型成立“代官山都市更新促进会”和“代官山地区市街都市更新筹备会”，在接下来的13年内，原住民与建设商形成更新力量组合，前者提供土地，后者提供资金和技术，政府提供公共设施建设补助，共同推动更新。在更新的产权分配上，代官山的更新采取“权力变换”的方式，将更新后的建筑面积分为“保留床”和“权力床”，前者以住宅、商店等物业形式作为建筑商的投入回报部分，后者按比例重新分配给原地主和住户。

【参考文献】

1.《城市决策论》，王国平，杭州出版社，2019

2. 王炼军、张宇、钟婷、吴俊，回归民生的城市有机更新实践与模式探索——以成都市青羊区为例，《上海城市规划》，2019，第4期

3. 施建刚、唐代中、陈莹、司红运、缪玮、闵心茹，上海城市有机更新和“留改拆”政策研究，《科学发展》，2020，第1期

编辑：郭诗燚 蔡峻

审核：蔡峻