编者按

“未来社区建设”是浙江省委省政府提出的又一项开创性工作，从调研形成概念设想，到首次写入省《政府工作报告》,再到全面启动试点工作，受到广泛关注和热烈讨论。杭州城研中心与中国电建集团华东勘测设计研究院建立战略合作关系以来，围绕城市战略发展开展了一系列深度合作研究，近期将推出相关研究成果介绍，以飨读者。

作者：张春生

中国电建集团华东勘测设计研究院院长

随着《浙江省人民政府关于印发浙江省未来社区建设试点工作方案的通知》（浙政发[2019]8号）和《省发展改革委关于开展浙江省未来社区建设试点申报工作的通知》（浙发改基综[2019]138号）等一系列重要文件的相继出台，我省未来社区即将进入紧锣密鼓的试点建设期。诸如功能布局、资金平衡、进度管控等核心要素势必成为重要限制因素。全过程咨询+总承包模式有望成为未来社区试点落地的重要保障。

未来社区试点建设落地的挑战

复杂超前的功能体系如何落地。以“三化九场景”为代表的未来社区的创新功能布局的复杂性和超前性是制约试点落地和后续推广的核心要素，各试点的基础条件的差异性进一步凸显工程落地难度。试点落地涉及到多专业统筹、多要素共聚，如何将顶层设计所描绘的各项功能落地化，是试点建设亟待解决的核心难题之一。

全生命周期的资金平衡如何实现。全周期资金内部平衡要求是未来社区试点组织实施的核心原则。如何核实未来社区建设标准落地的资金需求，进一步明确包括土地收储、场景落地、功能融合等核心环节的成本，并通过指定地块的地块容积率突破和后续的限价出售出租实现资金平衡，是保障未来社区试点工作顺利推进，创新项目投融资模式的关键。

试点工作的实施计划如何保障。未来社区试点工作主要包括建设行动计划编写、试点实施方案设计及不能 申报、城市设计、土地收储、相关控规调整和土地出让等核心环节,审批流程和成果调整进一步放大流程进度控制的不确定性。根据《浙江省未来社区试点工作方案》有关建设进度的设想，规划新建类在2年内完成建设工作，改造更新类在3年内完成工作。试点工作的时间进度保障问题需要引起重视。

未来社区开展全过程咨询的优势

为落实《浙江省大湾区建设行动计划》（[2018]23号）等一系列重要文件提出的有关未来社区“三年成品牌”的总要求和“大胆探索，系统供给，适度留白，反复迭代，加快推广”的工作方针，切实提升未来社区建设管理的渗透力，有必要在未来社区试点建设中推广“全过程咨询+工程总承包”模式，切实提升未来社区试点建设的一体化精细化管理能力，节约成本，缩短工期，提高质量，规避风险。

传统总承包与工程全过程咨询差异示意图

全过程咨询+工程总承包管理模式是指提供项目策划咨询、前期可研、工程设计、招标代理、造价咨询、工程监理、施工前期准备、施工过程管理、竣工验收、运营保修等工程全生命周期管理服务。《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》（[2017]19号）、《国家发展改革委住房城乡建设部关于推进全过程工程咨询服务发展的指导意见》（[2019]515号）等重要文件明确指出“鼓励投资咨询、勘察、设计、监理、招标代理、造价等企业采取联合经营、并购重组等方式发展全过程工程咨询，培育一批具有国际水平的全过程工程咨询企业”。全过程咨询+工程总承包模式是提高工程建设管理水平，提升行业集中度，也是保证工程质量和建设投资效益、社会效益的重要措施，在未来社区试点建设过程中具有重要意义：

全过程咨询对未来社区试点建设方案的优化。未来社区试点建设方案是后续工程项目建设的主要依据，也是试点申报验收的核心材料。未来社区试点建设涉及“三化九场景”的建设要求，更设有人本化、生态化、数字化、创新四大类评价指标体系，是一个探索性的复杂巨系统，在处理总体功能布局和地块工程设计的关系上要求更高。全过程咨询可通过对建设方案经济性、施工技术可行性、安全性等核心环节进行多学科全生命周期的比选论证，优化试点建设方案，提高项目投资效益，进一步完善项目建设决策。

全过程咨询对未来社区试点建设管理的引导。全过程咨询在未来社区试点项目建设中可采用多种服务方式组合，为项目决策、实施（设计、发承包、施工、竣工）和运营阶段持续提供投资咨询勘察、设计、监理、招标代理、造价和运维的解决方案以及管理服务，确保施工阶段各项技术操作的规范化，保障工程质量，弥补建设单位的管理漏洞，切实提升未来社区试点建设全过程管理水平。

全过程咨询助力未来社区试点建设资金平衡。全过程咨询可在施工单位提供的资料的基础上出具统一的价格咨询审核意见，并在编制竣工决算书环节为业主在有关改造、维护及运行成本等方面提供专业的技术指导，从而对工程决算进行科学管理，为未来社区后期推广建设过程的对应规模、范围、可行性、投资等积累经验，优化资金全过程管理，同时也为相关地块容积率调整和出让模式确定等提供依据。

未来社区建设采用全过程咨询的具体措施

鼓励省内拥有全过程咨询服务能力的优质企业主导未来社区试点建设。以未来社区试点为契机，加快推动我省全过程咨询试点工作进一步深化。筛选省内工程门类和资质齐全、在工程数字化等领域存在先发优势的优质勘测设计类企业，探索政府主导下全过程咨询+施工总承包+数字化改造+智慧化运维的未来社区建设主体合作模式。

创新试点建设全生命周期一体化服务模式。大胆探索以全过程咨询模式支撑下的试点实施单元建设施工方案为核心，引领前期试点申报及规划单元概念设计等相关工作的工作模式。避免未来社区试点建设出现建筑工程设计与未来社区实施方案及城市设计等重要环节脱节、因各环节设计割裂导致的设计返工和工程更变、施工阶段以包代管层层转包等管理缺失问题，减少设计方案决策、行政报批、政策调整等环节影响试点落地进度。

探索投资决策综合性咨询助力试点资金平衡。建议未来社区试点项目优先开展综合性投资咨询，统筹考虑影响项目可行性的各种因素，对未来社区试点相关行政审批中要求的各项专项评价统筹论证，并通过通用综合性咨询成果、审查一套综合性申报材料，提高并联审批、联合审批的操作性。

本文原载于《浙江经济》2019年增刊，经作者本人同意授权转载。