城市蔓延是城市化进程中的难解之题、必解之题。通过分析城市蔓延问题，旨在提升我国城市土地的可持续治理水平。寻找一条科学的城市化发展之路，最终达到“理性增长（Smart Growth）”。

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城市蔓延问题

改革开放以来，我国城市规模发展迅速，人们在享受城市化所带来红利的同时，“城市病”现象也同样需要面对。而在“城市病”的诸多问题中，城市蔓延问题能否妥善有效的解决，关系着整个城市的兴衰。从美国的情况看，20世纪中叶之前，拥有私家车的中产阶级是城市近郊生活的主要群体。随着私家车的进一步普及，蓝领阶层也逐步具备具迁往近郊的能力，同时也推动中产阶级向远郊迁移。到了20世纪80年代后期，居住区、工业区、办公区也纷纷搬离市区。在这一背景下，郊区的工作岗位不仅加剧城市居民外溢，同样也使得政府税收外迁，降低了中心城区土地利用效率。

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城市蔓延的原因

1.市场因素

城市蔓延首先是市场经济下自发出现的结果，主要体现在：(1)产业发展。改革开放后,工业化快速发展,第二产业长期占据主导地位。人口红利带来劳动力的比较优势, 地方政府在产业引导上表现出工业偏好,快速城镇化创造出巨大空间。这些都为工业部门的发展提供强有力的支撑。然而工业企业的建设与发展需要占用大量土地,一定程度上导致了城市蔓延问题。(2)地租影响。随着民营经济的发展，市场化改革的深入,大量私营企业涌现,这类企业对地租地价引起的成本尤为在意,市场的拥挤效应推动这些企业向城市边缘地带外迁,由于产业垂直联系效应,上下游的小企业也随之外迁,成为城市蔓延的一大因素。(3)房地产市场。虽然平均房价超过一般民众的购买力，房地产仍是城市扩张的主要动力。当城市成为单核心形态，多数工作岗位位于市区，住宅很容易在近郊圈层蔓延。住宅区因为道路面积、建筑密度、间距等因素，虽然采用多层与高层住宅型式，但平均容积率较低。未来随着城市富有人群增多，低密度住宅产生的蔓延有可能持续增加。

2.政策因素

政府政策也在市场因素为先导的影响下，对城市蔓延起到推波助澜的作用。主要体现在：(1)政府交通规划的实施，一方面有效提升了市区与远郊的便捷化程度，另一方面也在一定程度上为民众所推崇的“郊区别墅+私家车”理念提供了可行空间。(2)政府出台的开发远郊政策，以发达的信息技术与郊区低税率为核心，刺激民众迁居生活空间更大的远郊，从而使各城市都出现不同程度郊区化趋势。(3)郊区周边基础设施的开发完善，提高了民众在郊区生活的便捷程度。大型商业购物中心的建设与多功能居住区优化升级为主导的开发模式吸引了大批因市区高额房租所掣肘的普通民众。以上各因素均刺激了城市蔓延的进一步发展。

3.社会因素

从规划方面看，由于经济技术开发区往往享有明显的制度和政策优势，大多处在城市的边缘地带，部分开发区甚至表现为“飞地式”的开发模式，土地开发效率低下。同时在进行配套基础设施建设时，往往会占用大量的耕地，导致严重的城市蔓延问题。

从教育方面看，伴随着高校扩招和扩建，城市郊区形成一个个巨型的大学城，这一过程对城市土地的需求剧增。然而，在高校扩张的过程中，粗放式的土地开发模式占据主导地位，一定程度上也导致了城市蔓延问题。

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破解我国城市蔓延问题的建议

1.以土地供应作为调节抓手

立足现实国情，在不违背城市郊区化客观规律的前提下，对郊区化的引导应该从片面强调“高速度、大规模”逐步转向以“理性、有序”为重点。具体包括：(1)有效调节城市与郊区新增加建设用地的供求总量，合理控制城市用地范围，抑制城市盲目扩张。(2)因地制宜调整城市用地的发展方向，从而更好的发挥城市在发展各个阶段应该具有的职能。

2.加强宏观调控能力

城市过度蔓延问题的复杂性与困难之处在于，它不但显示了在土地低效利用与空间的“摊大饼式”扩张这一外部形式，更重要的在于扩张背后有许许多多的个人经济利益和幕后既得利益集团。因此，一方面要积极发挥政府在郊区化进程中的引导作用,采取科学的、全局性、前瞻性的规划,合理提高土地利用率,帮助郊区开发并给予合理定位。同时，有效整合功能结构,构建新的城市体系。另一方面，将市场引导型控制手段与行政疏导型控制手段协调配合，蔓延的土地进行重新规划，抑制蔓延对环境的负面影响，实现可持续发展目标。另外，借鉴欧美国家郊区化发展模式和土地利用模式，主要包括：城市增长边界（UGB）、交通导向型开发模式（TOD），特别是相关控制政策等“理性增长（Smart Growth）”策略。

3.坚持“大疏大密”、坚持优化用地

坚持紧凑型发展理念，坚持绿色低碳发展，落实“大疏大密”城市空间布局，把产城融合、城乡统筹作为转方式、调结构、上水平的主抓手，加快形成符合实际的空间格局、产业结构，全面增强可持续发展能力，兼顾生态效益、社会效益、经济效益的均衡，寻找三者的最大公约数。

4.寻求高质量的经济增长模式

坚持发展楼宇经济。楼宇经济是以楼宇为载体的经济业态，楼宇有狭义和广义之分，狭义的楼宇是指商务楼，也就是写字楼；广义的楼宇，主要包括商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇（包括科技孵化器等）、保护建筑（包括工业遗产、校园遗产等）等五种建筑。信息经济、智慧经济、互联网经济、高铁经济、空港经济、服务经济、研发经济、总部经济、税源经济等都属于楼宇经济，且处在产业链的高端。发展楼宇经济，不仅是城市经济在空间载体上的一场重大革命，也是推动城市经济向“微笑曲线”两端延伸，优化产业结构、提升产业层次、转变经济发展方式的战略选择。现代化的城市，遍布“亿元楼宇”，好比“垂直的工厂”、“垂直的印钞机”，向人们演绎着“财富效应”的神奇。

5.大力发展公共交通

汽车保有量的增长过快，是城市蔓延的一大因素。而交通设施的快速跟进，又会刺激汽车需求的新一轮增长，如此将陷入恶性循环，最终导致整个城市蔓延越来越严重。因此，必须加速发展地铁、轻轨等能够代替小汽车的既适宜又便捷的公共交通工具，同时在重点地段征收城市交通拥堵税，从使用成本上控制小汽车迅速增长。我国城市道路设计与使用效益不高，多样化公交网络尚未形成。在详规编制审批中，应加入增加次干道与小街廓的规定，并以财税手段鼓励市营交通事业单位市场化，以容积手段鼓励公交转运站的开发。 

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供稿：张唱晓 

审核：马智慧