城市土地是国民经济中的热点词汇，而城市土地开发是以土地为对象，以城市土地使用为重点的一系列相关的活动，土地开发的目的是为了满足城市社会经济发展对城市土地及其地上相关产品的需求。它主要是以城市物业（土地和房屋）、城市基础设施（市政公用设施与公共建筑设施），来对土地进行投资、改造和建设，提高土地的质量和价值。值得注意的是，城市土地开发不只是“生地”变“熟地”、“熟地”变“建筑”的工程技术过程，而且涉及政府公共利益、开发企业利益和各种经济个体利益之间复杂的经济、社会关系的重新协调和平衡的过程。

一、 城市土地的开发模式

城市土地开发模式是从城市经济社会的角度对城市土地开发方式的一种高度概括。中国是一个人均耕地面积较少的国家，提高城市土地资源的生产效率，是实现城市可持续发展的重要战略措施。因此，城市土地的开发必须突出效率和效益，在强化土地使用功能上加大力度。目前中国城市土地开发大致采用以下三种模式：

（一）城市土地综合开发模式

又称房地产综合开发，包括土地开发、房屋开发和基础设施开发三部分。这种开发方式是根据城市总体规划和社会经济发展规划的要求，选择一定区域内的用地，实行“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”的原则，有计划、有步骤地进行开发建设。

（二）城市土地成片区域开发模式

又称为事业性开发，是指在依法取得国有土地使用权，依照规划对土地进行综合性的开发建设后，进行房地产经营活动。一般包括基础建设的“七通一平”和后续的转让土地使用权、出售或出租地上建筑物和经营公用事业等活动。城市土地的成片区域开发，最初是在沿海开放城市和经济技术开发区所出现的利用外资来投资进行城市土地开发的一种方式，现已成为城市进行新城区开发和旧城区改造的主要方式之一。这种开发带有明显的专业性，一般包括工业开发区、商业住宅区、金融贸易区、高科技科学园区、旅游经济区、大学园区等的开发建设。

（三）城市土地的项目梯度开发模式

即依据原有城市功能，适应用地结构的重新组合，利用土地级差效益而改变土地低效益使用的一种开发活动。按土地开发布局和调整土地使用功能的角度，项目梯度开发，包括以点连片集中开发改造；以点带面滚动开发改造；以项目为契机，分片开发改造三种方式。

二、城市土地的开发效益

城市土地开发效益是指通过城市土地开发投资活动所带来的经济、社会、环境三个方面的效益总和。通过对城市土地开发效益的分析与评价，能够对城市土地使用的集约性进行比较，进而为选择适合的土地开发模式提供判断依据。一般来讲，城市土地开发的边际效益是先增后减的，也就是说，在一定的科学技术水平和生产条件下，对土地的某项投入增加，而在其他投入要素固定不变的情况下，连续增加该要素投入所带来的新增效益，在初始阶段不断上升，但是当达到最大值之后，效益不但不会上升，反而呈现递减的趋势。影响城市土地开发效益的因素很多，从国家的宏观政策到城市经济运行状况，从城市政府对城市土地的投资改造到开发商资金的投入，从城市总体规划到城市详细规划，都会对城市土地开发效益产生影响。城市政府将城市土地持续投资于城市公共设施如交通、水电及学校等，从而使城市土地开发收获得更高的开发效益，这些效益归城市政府所有。而对于那些由土地使用者持续投资所带来的城市土地开发效益，则应该归城市土地使用者所拥有。

三、城市土地的开发强度

城市土地开发强度实质上是对土地开发容量的控制，包括容积率、建筑密度、建筑高度等指标。其中容积率是城市土地开发强度控制的核心指标，它最早是由1957年芝加哥的城市土地区划管理制度提出和采用的一项重要控制指标。在中国的城市规划体系中，容积率是重要的土地使用控制指标。国家颁布的《城市规划编制办法》第四十一条指出，控制性详细规划应当包括下列内容：确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出人口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。

图1：城市土地地价与容积率的关系

容积率、地价和房地产开发利润有着复杂的互动关系，容积率也被开发商看做获取更多土地收益的重要途径。一般来讲，随着容积率的加大，开发强度无疑会增加，城市土地价格将提高，政府、开发商及业主也能从中获得更多的收益。但是，根据边际收益递减、边际成本递增的经济学原理分析，容积率的进一步提高会带来土地开发边际收益的减少。如图1所示，在商品房单方售价和建造成本保持不变的情况下，提高容积率指标，在同等面积土地上开发能获得更多的建筑面积，单位分摊的地价减少，从而降低总成本，地价上升；反之，容积率降低，土地开发收益降低，地价下降，即地价与容积率的变化保持一致。一般多层的住宅开发项目比较符合这一最简单的“地价——容积率”变化规律。

城市土地开发强度作为城市土地开发利用中一项重要的控制性内容，关系着城市土地开发的利益取向，影响着城市空间结构的形成和未来城市发展的走向。需要政府、土地开发商和社会民众共同努力，建立一个有效的、开放的控制系统，这样才能真正实现对土地开发强度控制指标的有效管理。

【参考文献】王国平. 城市学总论[M]. 人民出版社，2013.591

编辑供稿：研究四处（媒体宣传处） 孙悦