城市土地是国民经济中的热点词汇，土地的法律特征是其与其他一般性经济物品相区别的重要之处。《中华人民共和国宪法》对城市土地的“全民公有”做了明确的规定。《宪法》第十条指出：“城市的土地属于国家所有。”土地是城市首要的生产要素，是城市功能及空间结构实现的基本条件。运用土地经济学基本理论，揭示城市土地的本质属性，了解市场经济条件下土地市场的运行机制与价格规律，进而研究城市土地竞租和城市土地使用问题，并根据土地租金变化、测定土地投资的成本收益，控制土地使用的无序扩张，合理制定城市空间发展规划都具有重要的指导意义。

所谓地租，是指土地所有者凭借土地所有权而获得的收入。在不同的社会制度下，土地所有权的性质不同，地租的性质、形式也就不同。西方古典经济学家最早论述土地问题的是英国经济学家威廉·配第（William Petty），他于17世纪末首先提出了级差地租的概念，并对级差地租、土地价格做了初步研究。法国的杜尔哥（Anne Robert Jacques Turgot）初步揭示了地租与土地所有权的关系，英国的亚当·斯密（Adam Smith）发现了绝对地租的存在，大卫·李嘉图（David Ricardo）运用劳动价值理论对级差地租做了完整而系统的研究。马克思则在批判和继承西方古典经济学理论的基础上，形成了马克思主义的土地经济学理论。

竞标函数理论是城市经济最重要的分析工具之一，它起源于19世纪德国经济学家杜能（Johann Heinrich von Thünen）的土地使用分析。经济学家威廉·阿隆索（William Alonso）利用竞标租金函数理论，提出了著名的地租曲线。居住地租曲线下倾是因为通勤成本，地价曲线下倾是因为通勤成本和不同的土地使用密度。由于土地供给的刚性特点，在完全竞争条件下，城市土地按“最高租金原则”也就是竞标地租在不同用途的使用者之间进行分配，形成城市土地市场地租曲线。如图1，土地使用密度和地价的下降斜率图中，几个小高峰表明城市地区不同的经济聚合情况。地租曲线影响着城市空间结构，城市扩展的土地市场竞争、租金变化将导致城市空间结构的重构。

图1　城市土地密度租金和土地使用等级的下降

例如，就土地价值指数而言，在一个较大的城市内，在10—20公里的距离内从10变到100很正常。资本和土地比率的巨大变动——从商业区的摩天大楼和高层居住楼到郊区的单层厂房和独栋住宅，这是市场对那些相关要素价格剧烈变化的反映。高地价必须带来高容积率和高的空间地价分摊。很显然，这种结果只能是在市场经济对土地资源充分配置的情况下才能形成。级差地租促使土地使用者在空间上寻找最合理的地点，成为城市经济、城市规划、城市地理等学科探讨人类活动空间选择规律的起点。地租理论是研究城市土地经济最基本的理论。地租产生的根本原因在于土地的稀缺性，并由此派生出租金、准租金和经济租金等实现形式。在中国社会主义市场经济条件下，由于存在着土地所有权（国有、集体所有）的差异，尤其是土地资源紧缺国情实际决定了地租的存在，并成为节约使用和有效配置土地资源的重要手段。

参考文献：王国平. 城市学总论[M]. 人民出版社，2013.589-590

编辑供稿：研究四处（媒体宣传处） 孙悦