土地储备机制实际上是法律规范下土地使用权的调节转换机制，即由政府授权的机构通过购买行为，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，然后组织进行土地开发，将生地变为熟地后，再根据城市经济社会发展对土地需求或土地供应计划，以有计划出让、转让、年租等方式将土地投入市场。与国外土地银行运行机制大体相同，中国土地储备机制也是由“土地收购—土地储备—土地出让”三个环节构成。

土地收购

通过土地收购，实现土地使用权由农村集体与城市土地使用者手中向政府的集中。现阶段，广义的土地收购包括以下几种形式：第一，收回。土地储备中心收回闲置以及逾期未开发土地的使用权。根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，房地产开发商获得土地使用权后，两年内没有实施开发的，政府可以依法将土地使用权收回。第二，收购。土地储备中心对于部分地段好、级差高但使用不合理的土地，或者在土地转让中价格明显偏低的交易地块，可以通过市场交换的方式从原土地使用者手中购回土地使用权。第三，置换。对于在企业改制中，部分使用不合理的工业用地，土地储备中心可以利用价值杠杆，实现不同地块使用权置换来达到收回土地使用权的目的，以利于土地资源的最高最佳利用。第四，征用。土地储备中心通过预征或实征，将列入城市发展规划的集体土地转为国有土地，使之纳入土地储备。第五，整理。土地储备中心在接受委托整理不同土地所有权或土地使用权的过程中，可以直接分享部分委托人的土地所有权或土地使用权，作为其土地储备的来源。

土地储备

土地储备包括对收回土地的开发或再开发。政府无偿收回的土地，可直接进入土地储备库。需要政府收购储备或征用储备的土地，则可采用三种方式予以储备：一是直接利用土地储备基金，以收购、征用土地的方式进行储备。二是以贷款担保的方式收购、征用土地并予以储备。其程序大致为土地储备中心与被收购、征用土地的单位签订协议，商定收购、征用土地的价格；由土地储备中心作担保，由被收购、征用土地的单位到金融机构贷款，所贷款额可用于被收购单位的厂区移建或生产经营等，也可用于被征用土地单位的安置补偿、土地补偿等；由土地储备中心对所储备土地实施开发整理，并予以招标拍卖，从收入中支付所商定的价格，用于还贷，同时撤销贷款担保。三是以赊账方式购买、征用土地并予以储备。土地储备中心与被收购、征用土地的单位协商，采用赊账的方式将土地纳入储备库，在该土地招标拍卖之后，将全部所得扣除应缴的税费，全额结算给被收购、被征用土地的单位。前两种方式虽必须提前支付收购、征用土地价款，但它所带给土地储备机构的收益较大；第三种方式虽不需提前支付收购、征用土地价款，但土地储备机构的垄断收益却不能得到充分体现。在土地储备的具体操作实践中，视具体情况，这三种方式可交替或选择使用。

土地出让

无论是通过收回、收购、置换还是征用进入储备的地块，出让时均视为土地一级市场行为，必须统一纳入土地供应总量计划，进入市场的方式可以是协议、招标和拍卖。随着土地市场交易行为的规范化，出让的方式应逐渐转为招标和拍卖为主，以最大限度地实现土地的价值。建立土地储备机制后，既可采取出让长期土地使用权的方式，也可根据供需双方的要求，采取年租或短租的方式，以实现土地资源充分利用，增加国有土地资产收益。

参考文献：王国平. 城市学总论[M]. 人民出版社，2013.611-612

编辑供稿：研究四处（媒体宣传处） 孙悦