土地市场是市场经济体系的组成部分。城市土地市场对城市土地资源的合理开发和充分利用发挥着积极的调节作用。城市土地市场的健康发育和理性运行，已经成为城市经济社会发展和城市化顺利推进的基础和关键。

城市土地市场的功能与作用

中国城市土地市场是以土地公有制为基础（所有权归国家和集体所有），以土地其他权利的让渡、租赁、抵押、证券化作为基本内容，允许与其他生产要素合理组合，鼓励公开、公平竞争以及具有较强约束力的规范化专业性市场。城市土地市场的核心是土地最终所有权和他项权在经济上相分离的，其他权利来自于土地所有权派生出来的相关权能，如占有权、使用权、收益权和处分权。利用城市土地市场，土地的使用权可以依法转让。中国的城市土地市场，是国家依法实行国有土地有偿使用制度以后逐步形成的新型要素市场。其功能和作用主要表现在以下几个方面：第一，建立在三权（所有权、使用权和管理权）分离基础上的城市土地市场，改变了计划经济体制下国家对土地的完全垄断地位，拓宽了土地有效使用和合理布局的空间自由；第二，土地自身价值和使用价值得到体现，为充分挖掘城市土地资源潜力、合理制定土地开发利用规划提供了价格杠杆；第三，在一定程度上抑制了土地占用的盲目性，减少了土地资源的浪费和土地效益的流失；第四，由于土地使用权的出让是有偿的、有期限的，使用权的获得者要按照合同约定向城市政府支付相应的出让金，使土地收益成为城市公有财政重要财源之一。

城市土地市场供需交易的实现方式

在中国，由于土地所有权属于国家和集体所有，因此，政府是城市土地唯一的所有者和供应者，城市土地市场供需交易主要通过一级土地市场和二级土地市场来完成。城市一级土地市场，是构建国家宏观调控下城市土地市场的起点。首先，由城市政府土地管理部门根据城市发展的土地需求计划，代表国家征收部分农地所有权，强制回收闲置土地的使用权和城市改造置换出的土地使用权，作为城市国有土地储备。由政府会同规划、建设部门，根据不同地块的分布情况、自然特性和规划要求，确定不同土地的用途，制定不同的基准地价。上报相关部门批准后，交由土地市场运作。城市国有土地使用权的有偿出让，包括协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式。在特定条件下，出租、投资入股也是进行交易的重要方式。土地出让后，受让者按照规定支付完全部数量的土地出让金，视为交易完成。获得土地使用权者必须遵守出让合同，不得随意改变土地的使用性质。城市二级土地市场以实现土地使用权转让为主要内容，即在一级土地市场获得土地使用权的单位和个人，同土地使用权的需求者之间依法进行的交易，其交易方式除了转让外，还有转租、抵押和入股等。与一级土地市场国家垄断供给的特征相比，城市二级土地市场的土地供给者（一级土地市场的使用权获得者）已经呈现出多元状态，并因此形成彼此之间的竞争关系。其交易过程显得更加灵活，市场特征更为明显。除了土地所有权必须接受国家的规范管理外，城市政府主要以税收政策和制度管理进行间接调控。与一级土地市场要求一样，凡在城市二级土地市场获得土地使用权的接续者，不能私自改变该宗土地的法定用途，如确需改变，需报经城市土地主管部门和城市规划部门会商批准，否则，城市政府有权代表国家收回该宗土地的使用权。

参考文献：王国平. 城市学总论[M]. 人民出版社，2013.595-596

编辑供稿：研究四处（媒体宣传处） 孙悦