近几年来，房地产税的立法在政府工作报告上屡次被提及，但表述上略微有调整。2014年房地产税立法首次被提及，政府工作报告的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”。2018年的政府工作报告对此独立成句，表述是“稳妥推进房地产税立法”。2019年3月5日，十三届全国人大二次会议在北京开幕，国务院总理李克强作政府工作报告时指出，健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

3月8日，全国人大常委会委员长栗战书作关于全国人民代表大会常务委员会工作的报告。会议中明确表示“将落实制定房地产税法，确保按期完成”。

两会期间，全国税务总局、全国人大财政经济委员会、全国人大常委会法制工作委员会等部门也对房地产税的起草情况、推出时间等全国人民关注的问题进行了说明。

房地产税立法工作在近年来政府工作报告和两会期间频繁被提及，其意义不言而喻，房地产税离我们越来越近了！

房地产税背后的法理逻辑

房产税≠房地产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。1986年全国人大授权国务院依照暂行条例开征时，主要针对商业用房（例如商铺、商住、办公楼等）以及用于租赁的居民住房，个人住房免纳房产税。

房地产税是一个综合性概念。特指在房地产保有环节对房屋征收的税种，是以房屋为征收对象在房地产保有环节向房屋产权所有人征收的一种财产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。

房地产税与房产税最大的区别在于：房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。

我国一直以来强调的“房地产税改革”，主要所指的就是保有环节房地产税的开征以及一系列相关配套改革。

房地产税与房产税的区别与联系

房地产税是否存在重复征收

住房是人类的生活必需品，也是重大投资品。人们在购买住房的交易环节一次性支付了70年的土地出让金，其金额之大占房价的50%左右，那么，在保有环节开征房地产税是否有重复征收之嫌？

其实，土地出让金和房地产税虽都是政府财政收入的组成部分，但两者却有着不同的内涵和属性。从法理层面来看，房地产税和土地出让金性质不同，并行不悖。

土地出让金，其性质是土地使用权的价格，即凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租。而房地产税，其性质是在不动产保有环节使用权持有人必须缴纳的法定税负，国家凭借社会管理者的政治权力收取。“租”与“税”两者是可以合理匹配的，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。

上海、重庆的房产税的试点情况

当前正在征收的房产税主要是商业用房房产税，并不是普遍面向普通居民住房征收的。而坊间一直流传的所谓“房产税”，严格来说应该叫“个人住房房产税”。 真正的“个人住房房产税” 。

在征收范围上，两地都有所折中。上海只针对本地居民的第二套住房、非本地居民的首套住房征收；重庆只针对独栋别墅、高档商品住房以及三无人员的第二套住房征收，所谓三无人员，指的是“无户口、无企业、无工作”的购房者。显然，无论是上海还是重庆的房产税，都将大量普通购房者豁免在外。

不仅如此，这两地在面积上同时做出更多豁免。 在上海，每个人拥有60平方米的免税面积。换言之，一个三口之家，只要房子总面积不超过180平方米，无论是一套还是两套，均不用缴纳房产税。在重庆，普通住房免征，而别墅和高档住宅不满100平方米，也不必缴纳房产税。显然，通过二套房政策和60平方米的双重豁免，大多数人已经被排除在房产税覆盖范围。

不仅如此，上海、重庆在税基和税率上继续做出优惠。在上海，即便你满足了二套房、人均面积超过60平方米的纳税要求，在房产税缴纳上，也是按照70%的市场价作为税基，同时税率仅为0.4%（外地人0.6%），而美国的房产税通常为1%-3%。在重庆，即便你满足了别墅、高档住宅或三无人员，且面积超过100平方的要求，在房产税缴纳上，也要先扣减10%-30%，然后按照三无0.5%、别墅0.5%-1.2%的税率进行征收。

不难发现，通过这一系列豁免之后，无论是在重庆还是上海，需要交纳房产税的人群寥寥无几。这两地的房产税试点，只为调控高端购房人群，所谓的税率在房价上涨面前完全可以忽略不计，所得税收与土地出让金相比更是九牛一毛。

房地产税实施的难点何在

全国住房基本情况

但自1984年以来，中国迄今为止没有进行一次全国性的住房普查，没有基本情况也就没法立法。这是由于这项工程本身的复杂性所导致，但未来几年内应该也会推进。

建立全国统一的不动产登记系统

2018年6月，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。2019年3月，国务院办公厅印发的《关于压缩不动产登记办理时间的通知》中提出，2019年底前实现所有市县城镇登记数据成果的完善与汇交全覆盖。

统一界定房屋性质

由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别太大，需要统一界定。这项工作还没有开展。

完成《城镇住房保障条例》立法

为了规范城镇住房保障工作，保障住房困难家庭和个人的基本住房需求，促进实现住有所居，2014年，住建部起草了《城镇住房保障条例（征求意见稿）》，2019年，《城镇住房保障条例》有望正式施行，《条例》中应清楚界定居民“基本住房标准”，以确定房产税的免征条件。

完成修订《税收征管法》

《中华人民共和国税收征收管理法》是为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展而制定的法律。随着经济社会迅速发展，税收征管尤其是对自然人征税面临新情况、新问题，《税收征收管理法》已难以适应形势的需要。2018年，《税收征收管理法》开始新一轮修订，将为房地产税改革提供补充。

70年产权自动续期

70年产权问题，是房地产税改革面前的一大难题。如今，这一难题将得到解决。正在提请全国人大审议的民法典物权编草案，明确提出：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。这就意味着，住宅土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心土地被收回。这也为房地产税的出台扫清了法理障碍。

关于市民最关心的房地产税问题

房地产税对房价有何影响？

从经济学的角度来说，影响商品的价格只有两个根本因素：一是供求关系；二是货币供应。

我们通常对于房产税能够抑制房价上涨的解释是：有了房地产税，持有多套房的成本将大增，准备购买多套房子的投机者踯躅不前和已经拥有多套房的投机者仓皇抛售。这样一来，相当于增加了供应减少了需求。

短期而言，房地产税不仅影响市场预期，而且还会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应，从而带来一定的抛盘可能，这对于楼市将会形成重压。而就中长期而言，房地产税的影响不及经济、金融、土地和人口等因素。一个城市房价如何走，不仅要看经济基本面、人口基本面和土地供给制度，而且还受制于金融大环境，房地产税在其中的影响不是决定性的。

房地产税对房租有何影响？

如果是卖方市场，房子供不应求，那么必然是买方承担税费；如果是买方市场，房子供大于求，那么必然是卖方承担税费。

一线及部分经济实力较强的二线城市，由于房子相对而言供不应求，属于卖方市场，房地产税将大部分转嫁到租客身上，而三四线以下的城市，由于房子相对供大于求，房主会分担一些，但在供应紧张的时候，租客也需求大量承担。

房地产税该如何制定？

2019年两会期间，全国人大财经委副主任尹中卿谈到未来房地产税出台时表示，法律规定要充分授权，对房地产调控实施一城一策、地方主导创造条件。房地产税是一个地方税种，所以房地产税即使出台，何时开征、按什么税率征收，按照法律规定、充分授权的原则，地方政府应该会有很大的自主选择权。

一二线城市与三四线城市的经济水平、房地产供需、土地供给制度等情况有所差别，因此如果对房地产税进行统一制定，难以匹配各城市最合适的发展路径。一二线城市可借由房地产税，重塑当地财政收入结构；而三四线城市，房地产税改革可能引起房地产市场的动荡。因此在制定政策时应因地制宜，一城一策，谨慎推进。

此外，尹中卿还表示，房地产税肯定设定最低居住面积免除额，到时候法律应该对此作出规定。他主张对居民住宅免税面积应该宽松一点，不要像个税一样频繁提标准，一开始宁可把标准定得高一点。比如，如果平均住房面积30平米，可以确定人均40平米、50平米甚至60平米作为免税面积。而税率将由地方政府选择适合的税率。房地产税是按照现价收税，谁住房子面积大谁就多交税，谁住中心城市或者城市中心地区谁就多交税。早在2017年，财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税时就表示,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。

未来，房地产税或许将采取“累进制、惩罚性”的税制，从第一套到第N套，缴税逐渐增多，房子将不仅难以在成为保值的资产，反而可能会成为累赘。真正做到“房子是用来住的，不是用来炒的”。

房地产税能否替代土地出让金成为财政收入的重要支柱？

当前，我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。随着我国城市化推进，新房成交占比正不断下降，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势；叠加减税降费，地方财政压力将进一步凸显。

根据恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员夏磊的测算，短期内，房地产税规模无法比拟土地出让收入。长期看，在人均居住面积提高、房价收入比下降、土地出让收入规模降低这三大前提条件下，房地产税可完全替代土地出让收入成为地方重要财政收入。需要注意的是，虽然短期房地产税不能替代土地出让收入，房地产税对预期有显著影响。一旦开征房地产税，地方土地出让收入预期将有下滑，因此，房地产税与土地出让收入，在一定时期存在“跷跷板”关系，此消彼长，不能完全替代。

【参考资料】

1. 汪丽娜，房地产税征收是否存在重复征税问题？《经济参考报》.2015

2. 钟超，房地产税是否存在重复征收.《光明日报》.2015

3. 朱业胜，关于房产税，你应该知道的五个真相.《凤凰财知道》.2018

4. 夏磊，房地产税能否替代土地出让收入？《夏磊地产观察》.2019

供稿：廖文睿

审核：李明超