近年来，楼宇经济已经进入了一个高质量发展阶段。在此阶段，楼宇经济主要是以经济发展为核心，进行增量发展。如今正转向以人民为中心的体制发展。而如今楼宇经济的发展，实际上就是增量规划到存量挖潜的发展策略。

一、楼宇经济类型解读

十年前，楼宇经济尚处于增量规划的高速增长阶段。当时的楼宇经济分为7种类型，从狭义来说，包含写字楼、商业楼、城市综合体；从广义上来说，还应包括科技孵化器、工业遗产、历史建筑、标准厂房和SOHO（small office，小型办公；home office，在家办公）等现代产业发展中的新型楼宇类型。还可将其分为三个层次：基础类型、拓展类型和城市特色类型。基础类型所指的楼宇经济类型，如商务楼宇、商业楼宇、城市综合体等；拓展类型主要指工业研发等新兴类型，如科研楼宇，标准厂房等；城市特色类型是指将各城市的特色产业作为城市经济发展的重点扶持对象，也应在楼宇经济的发展中有所体现，如保护建筑，农居SOHO等。

根据杭州市楼宇经济功能区的发展能级，结合总规确定的城市发展结构与近期重大工程项目与规划，确定杭州市楼宇经济发展总体结构为“两轴两核，六心十三区”，实现城市楼宇经济空间的有机增长、有序开发、持续发展。两轴即城市发展的两大轴线——城市发展轴和生态发展轴。两核即两个楼宇经济一级功能区，也是《杭州市城市总体规划（2001-2020年）》确定的两个市级中心。其一为旅游商业中心区，庆春凤起沿线、武林商圈、湖滨商圈、城站吴山一带，楼宇经济项目发展较早、环境氛围成熟，楼宇经济项目的发展在一定程度上依托于当地繁荣的商业，但发展受到主城中心的交通限制，发展后备空间较小。其二即中央商务区，中央商务区包括西兴大桥与钱江二桥之间两岸临江地区，主要包括钱塘江北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城，承担行政办公、金融贸易、会议展示、文化娱乐、旅游服务等功能，是区域性商务中心。六心即六个二级功能区，包括黄龙板块、城东新城、下沙新城、临平新城、滨江新城、萧山板块。十三区指的是十三个三级功能区，可将其分为三类。第一类为发展与规划中的城市次级商业商务中心，包括创新创业新天地、九堡板块、运河两岸商务区。第二类为城市特色功能区，分别以电子信息、生态旅游与文化创意、动漫基地与SOHO为发展特色的楼宇经济区块。包括城西文教区、西溪板块和白马湖生态创意城。第三类为处于城市空间拓展的枢纽地区的新城。包括之江新城、湘湖新城、空港新城、江东新城、临江新城、塘栖新城、南湖新城。

楼宇经济功能区的发展与道路交通、基础设施的建设密不可分。以杭州市楼宇经济现状发展情况为基础，结合《杭州市城市综合交通规划（修编）》中关于市区三块网络（快速道路网、城市轨道网、快速交通BRT网），形成了三大楼宇经济功能区。第一，现状发展较好的楼宇经济功能区即区位条件与交通条件较好的楼宇经济功能区。第二，近期发展楼宇经济功能区。如地铁规划沿线、当前对于大运量公共交通要求不高的城市快速路网交通节点等。第三，中远期发展楼宇经济功能区。如现状发展基础薄弱，需要较长发展过程的区域。

二、楼宇经济十年变革

现阶段杭州城市规划发展呈现新的趋势，高质量发展阶段的楼宇经济也在稳步发展。在这十年的发展过程中中，当初的楼宇经济规划基本实现。并出现了新的楼宇经济类型，甚至取代了传统的商务楼，成为了城市经济增长的一个新生力量。

第一个变化特征即从城市尺度向区域尺度的延伸。如今的楼宇经济，其实是主要集中在市区内，而现在新的政策都在向外围的区域发展。楼宇经济的导入能带来空间的延伸及交通的便利，进而引入人群。因此在未来楼宇经济的规划中应考虑如何在城市边缘实行楼宇经济。

第二个变化特征即政策区位成为楼宇经济建设的新高地。包括跨境电子商贸区，自主示范区，钱塘江金融港湾，G20大走廊，城东制造大走廊，城西科创大走廊，杭州湾区，这些政策都无可置疑的会变成楼宇经济建设的新高地。

第三个特征即环境好的地方将成为新经济的策源地。十年前的楼宇经济还是一个区域的中心或城市的中心向外辐射延伸的旧地理模式下的格局。如今衍生出新的地理模式：财富跟着人才走，人才跟着环境走。就选址的因素而言，一个地区的生活质量、城市魅力，将成为吸引人才的一个关键要素。生活质量高自然会比其他传统的因素就更重要。同样，环境好、人文气氛厚的地方，也将成为新经济的策源地。

第四个特征即地铁上盖物业将成为楼宇经济发展的重要类型。地铁上盖物业呈现点状的发展模式体现了楼宇经济的空间布局，它不再是慢延伸。例如旧的一些产业园，如今的文创园，都是楼宇经济的新载体。他们租金低廉，呈点状分布。在大城市中，楼宇经济呈现集聚效应，但是在大部分城市中，楼宇经济作为新的类型，将会以点状形式发生。

第五的变化特征即城市的更新运动将带来一批优质量的楼宇增量。在城中村的改造过程中，有30%的可出让用地，这将带来楼宇经济的增量。城市更新和城中村改造，拆迁的区域都是城市的核心的区域。因此，大规模的城市更新运动，将带来优质楼宇的增量。此外，城中村改造中还包含10%的留用地。由当地村民或街道利用留用地建设的楼宇普遍不够美观，质量无法得到保障。因此可以考虑街道、社区与企业进行平台的合作和利益分成，来提高这些优质地段的楼宇的招商水平。

第六个特征即创新型的用地将会成为楼宇经济的主要类型。以杭州的创新型用地的政策为例，在原来的工业企业的更新改造的基础上，提高容积率，从而提高用地效率。在楼宇经济未来的发展中，创新型用地的楼宇经济将会成为热点问题。

作者：洪田芬 艾斯弧（xwho）设计集团设计总监，高级工程师

（本文根据2018年7月31日下午在第二期城市更新改造与楼宇经济研讨沙龙的讲话录音整理）

供稿人：廖文睿

审核人：李明超