城市地价上涨原因，包括客观因素、市场因素、体制因素、行业因素、政策因素。
改革开放以来，我国城市土地管理制度经历了从无偿划拨到有偿使用的转变，城市土地市场机制逐步建立和完善。当前农村、农民、农业问题的核心是土地，农民工问题的核心是土地，城市居民安居乐业的核心是土地，甚至连各级政府的财政问题也与土地息息相关。作为最基本的经济要素，土地已经成为众多问题中的“纲”，成为宏观经济调控的重要手段。根据中国指数研究院发布的数据，2018年上半年全国300个城市土地出让金总额为19513亿元，同比增加27%。从这个数据可以看出房地产市场蓬勃发展的态势。城市土地价格的本质是地租的资本化，是土地权利及其土地预期收益的购买价格。城市土地价格持续上涨并且出现虚高的现象，已经成为中国土地市场乃至宏观经济领域中较突出的问题。城市地价不断上涨涉及面广泛，主要原因不仅有物价水平整体上涨、土地征收储备成本增加的客观因素，还有土地市场过热、土地开发资金流入剧增的市场因素，也包括国家重视耕地保护、存量用地效益偏低、经营性用地实行公开招拍挂等政策性影响。
土地征收储备和建设用地使用成本持续上涨
一是土地征收的费用支出持续增长。一宗地的征收成本由补偿安置费和其他费用组成，其中补偿安置费占总成本的比重较大，主要是因为近几年随着国家对农民土地权益的保护力度加大，对农村土地的征收补偿标准在不断提高。二是土地储备的费用支出持续增长。随着物价水平和人工成本的上涨，土地平整、土地附着物搬迁拆除等费用也水涨船高，导致了土地储备的费用加大。三是新增建设用地有偿使用费标准提高。为抑制房地产炒作，近年来国家部门出台了这些旨在增加土地使用成本的政策，试图借提高地价来平抑虚高的房价，然而政策的执行存在滞后性，不仅在短期内不可能抑制土地开发商囤地的热情，反而导致土地成本上涨，进而拉升了土地价格。
土地投资和市场炒作对地价上涨推波助澜
过去10年间，我国部分城市房价快速上涨乃至泡沫化，房地产市场总体维持火热的态势，不断放大的市场利润对游资产生了巨大的吸引力。一方面我国出现了资金流动性过剩现象，但我国资本市场不发达，股市和期货市场既不可测又不稳定，居民投资渠道少；另一方面房地产市场不仅前景好而且相对稳妥，加之各种形式房地产融资渠道产生，因此社会资金不断流向房地产市场。这也导致了土地一级开发市场的加速发展，开发企业为了获得土地不惜付出高昂的代价。炒房使我国房产市场出现一片“繁荣”的假象，更加剧了资本对地产业的投入，带来了土地价格上涨的恶性循环。另外，房地产开发商等竞相囤地更加刺激了城市土地价格的快速增长。大企业大肆圈地的行为，不仅挤占有限的开发用地资源，使其他中小开发商无地开发；同时，高价拿地行为，实质上也是一种哄抬地价进而哄抬房价的行为。
政府垄断土地一级市场供应助推城市地价上涨
我国城市土地所有权属于国家所有，国家通过设立城市土地储备制度垄断了一级土地市场上土地的供给。目前大多数地方政府的土地储备制度的运营模式，就是把通过征用、征购、收回、置换的土地经过简单开发整理后，通过招标、挂牌和拍卖的方式出让，价高者竞得土地。根据国家规定，商业和住宅等用途的经营性用地供应方式必须采用招拍挂等公开竞价的方式进行。该方式的初衷是防范腐败、体现公平、防止国家资产流失，但在市场过热情况下，客观上也会助推地价上涨。因为房地产市场的利润巨大，土地开发企业在土地公开出让时不断推高地价以争得土地开发权，容易出现不理智现象。这样就会拉动整个区域地价的上扬，开发商为确保投资利润，就会引导房价随之上涨。
存量土地粗放式开发加剧供给的“稀缺性”
由于土地的稀缺性所引起的土地供不应求现象，造成了地租、地价的昂贵。城市规模越大，土地的稀缺性越强。改革开放40年以来，沿海地区中小城市的发展呈现出群体式、爆发式的势头，这类城市的产业结构主要以制造业为主，其土地使用的不节约性和不集约倾向较为明显，土地稀缺性也已经开始体现出来，由此造成了近年该地区中小城市的房价水平不断攀升。国民经济快速发展与土地稀缺、用地效益偏低之间的矛盾决定了城市房价水平不断上涨，这是市场经济规律起作用背景下的房价正常上涨。
耕地保护红线制约城市用地增量扩张
我国政府出让的土地来自新增建设用地和城市存量土地，新增建设用地一般由农用地转化而来，存量土地主要通过城市更新改造获得，难度较大，市场空间拓展受到一定限制。我国城市土地利用集约程度不高，浪费现象严重，土地利用呈现平面扩张趋势，因此土地存量不足。城市发展不能依靠无限制扩大城市范围的摊大饼模式维持。中央强调要坚守住全国耕地不少于18亿亩的红线，坚持执行最严格的土地管理制度，坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。这些政策从源头上控制了城市土地的供给，土地开发商拿不到地必然竞相高价争得存量城市土地。
【参考来源】
1. 王国平.城市怎么办.人民出版社.2014
2. 范剑勇. 土地稀缺:房价居高不下的非逻辑焦点.上海城市管理.2011年第1期.
3. 李明超. 我国城市土地征收制度改革研究回顾与展望. 农业部管理干部学院学报. 2017年第1期.
供稿人：李明超、钱冲、廖文睿
审核人：李明超